国际城招商方案定稿09082327447036.pptx

长虹国际城招商方案（定稿）审核：审批：拟制：1长虹置业商业地产发展方向22国际城一期集中商业招商思路及节点国际城商业发展方向3国际城招商准备工作计划目录CONTENTS长虹置业商业地产发展方向1.1 背景介绍1、受宏观调控影响，楼市陷入低迷，国际城项目特别是商铺销售形势较为严峻；2、由于商业运营人员到岗较晚，国际城项目招商有所滞后，未能最大化的挖掘综合体商业价值，推动项目销售；3、随着长虹置业不断发展，商业项目将不断增多，需要由专业团队进行运营；4、目前，为增强自身抗政策风险的能力，部分实力地产商已组建团队，开始开发商业地产项目。1.2 发展方向1、团队建设 以国际城商业开发作为起点，尽快建立一支专业的商业运营团队，成立商业运营公司，在运营公司运作成熟之后，将长虹置业所有开发的商业物业交由商业运营公司统一经营管理；2、构建商业地产开发模式 从国际城项目运营中逐步积累经验，建立一套高效的商业运营管理流程制度，构建长虹独有的商业地产开发模式，复制至全国其他商业地产项目。 1.2.1 团队架构（案例）案例：奥园公司商业运营团队组织架构图1.2.1 团队架构（发展方向）总经理 1人副总经理财务总监1人1人策划部招商营运部财务部综合部N项目小项目大项目……（如樟木头项目）（如国际城、景德镇项目）·财防·招营招营企务客损·综招营商运·商运划信服工合商运·部部部部部息部程部部部·部部·长虹置业-商业运营公司架构图（初步构想）：1.2.2 团队组建计划商业运营公司建立计划如下：时间工作内容2011. 08.11—2011.09.30 成立商业公司提案起草并通过2011.08.11—2011.08.15 起草成立商业公司提案2011.08.16—2011.08.30提案公司论证，修改后通过内部评审2011.09.01—2011.09.30集团领导评审2011.10.01—2011.10.30 公司注册成立2011.10.01—2011.12.20人员招聘及任命，管理流程制度组织编写国际城商业发展思路2.1 国际城商业经营思路-营销建议 鉴于： 第一、置业公司对于商业综合体项目的运营处于初始阶段，需要通过项目运营，获得商业物业经营管理经验，打造专业化运营团队，保障其他项目的良好开发运营； 第二、物业的持有不利于资金回笼和缓解现金流压力；物业的出售有利于资金回笼，但不利于商业运营团队的培养。 第三、商业物业出售，受让人对于商业的经营我们无法把控，不利于综合体项目统一定位规划、统一招商经营，项目经营风险加大，可能导致长虹国际城项目品牌和形象受损。2.1 国际城商业经营思路-营销建议 建议： 第一、集中商业（含酒店）持有经营，底商全部出售；可确保集中商业产权统一，利于经营；底商出售可确保资金回流； 第二、转让集中商业（含酒店）部分股权，但需确保我方控股。 2.1 国际城商业经营思路-经营模式集中商业一：中档购物中心，“大型主力店+主题百货”为主的购物中心模式，零售业态占比较大，即以大润发、万达影院为主力店，其余部分根据定位及业态配比自行招商，以联营方式为主，实行统一收银，以达到收益的最大化；集中商业二：中高档购物中心，零售业态占比减小，餐饮、娱乐等业态占比增加，以联营方式为主，实行统一收银，以达到收益的最大化；酒店：引进国际知名酒管公司，以品牌加盟、委托管理的模式经营。 2.2 国际城商业总体定位-购物中心发展敏感因素建筑业态消费频率收益MALL型购物中心（MALL）生活方式购物中心（LSC）出现业态社区型购物中心（CSC）超级CSC（SCSC） “Lifestyle Shopping Center”概念成为继“Shopping Mall”之后，又一个搅热市场的商业模式。 北京的大钟寺国际广场、U-TOWN优唐以及SOLANA蓝色港湾等项目都是以Lifestyle Shopping Center的全新商业模式为理念打造。在上海、广州等地也相继出现了类似的商业项目。 2.2国际城商业总体定位-LSC的特点MALL与LSC对比：MALLLSCLSC特点:1、丰富的业态满足消费者对商品的需求和生活品质的追求；2、坐落在相对集中的高收入人群区域；3、面积一般在1.5—5平米之间，近年来出现逐渐增大的趋势；4、在一个开放的环境中，而不像传统购物中心处在一个封闭环境里；5、停车方便，有足够的停车位；6、更加注重环境和建筑风格的营造。建筑开放的商业街区封闭的建筑物内 坪效及回报率为MALL的四倍收益一般收益注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，服饰类占28.8%，餐饮、休闲娱乐业态占比加大基本的实际性购物需求，服饰类占51.1%业态消费频率2.5次/月3.8次/月2.2 国际城商业总体定位商业总体定位：第四代购物中心——life style shopp