地产项目营销推广.ppt

大自然·滨江丽景整合营销企划;整合营销的目标;目 录;多算胜少算，知己知彼，方能运筹帷幄决胜千里。深刻理解大势，研究对手，剖析自我是成功产品推广和营销的不二法门。首先我们回顾这些必须重视和理解的客观现实……;（三）竞争态势;（一）区域房地产市场分析 温 州;（一）区域房地产市场分析 永 嘉 永嘉县下辖12镇26乡，906个行政村，总人口近90万人。县城驻地为上塘镇。 近几年，永嘉县房地产发展比较快，据必威体育精装版统计数据，2005年1-6月永嘉县房地产开发投资完成6.8亿元，比上年同期增加5亿元，增长2.7倍。其中影响最大的项目是中楠房开的报喜鸟住宅项目，其土地购置费一项就投入4.2亿元，占全县房地产投资的62%。 ;（二）政策分析;（二）政策分析;（二）政策分析;（二）政策分析;来自瓯北镇的威胁 瓯北镇在上塘镇正南面，与温州市区仅一江（瓯江）之隔，瓯北组团既是温州城市延伸的一部分，又是永嘉经济最活跃的区域，是区域对外交流的窗口，具备优越的地理位置，因此，过去在永嘉有这样一句话：“买房子如不买温州，就要买瓯北”。 主要竞争楼盘——中楠·国际广场 地理位置：永嘉县殴北镇双塔路南侧，奥康路东侧 用地面积：规划总用地面积近74967平方米，约和113亩 总建筑面积：约为16万平方米 销售情况：住宅销售均价在6500元/平方米左右，开盘时曾在二手房市场上炒得非常火热，现在住宅已经销售完毕，商铺部分售出。目前二手房市场价格在6000-7000元/平方米。 ;（三）竞争态势;二、产品篇;（一）项目概况;主要经济技术指标：;（二）项目优劣势分析（SWOT）;1、优势（ Superority ）;2、劣势（Weakness）;3、机会点（Opportunity）;4、威胁点（Threaten）;5、SWOT结论 ;这就取决与是否能够形成正确的指导思想和行动计划。;三、定位篇;（一）产品定位;1、定位背景;2、定位依据;3、项目定位;（2）档次定位;（3）功能定位;（4）产品优化建议;错层阳台的优化 本案错层阳台的设计，增强了外立面的美感，增加了突出层阳台的面积。但是错层阳台使突出层阳台的私密性和防雨性受到影响。建议在突出层阳台上设置低矮栅栏和台阶，增加其防雨功能，防止积水；同时在销售中强化其空中花园的功能和作用。;（二）市场定位;1、明确潜在的竞争优势;（1）、目标市场上的竞争者做了些什么，做的如何？;1、明确潜在的竞争优势;（3）、本案何以应对以上疑问？ ;2、选择相对的竞争优势，并强化;3、差异化竞争优势效用最大化;（三）目标客户定位;1、目标消费群体区域定位;2、客户特征;需求心理特征分析：;2、客户特征;2、客户特征;营销推广的成功在于目标受众的认可和接受，这一关键节点将由适销对路的概念引导形成的需求共鸣来实现。;四、概念篇;（一）卖点挖掘; 与竞争对手差异化的卖点 这些卖点是本案的绝对优势所在，在创意表现中如何将这些卖点有效的传达给目标客户，是广告创意的关键所在。;与竞争对手差异化的卖点;与竞争对手异化的卖点;与竞争对手异化的卖点;与竞争对手差异化的卖点;与竞争对手异化的卖点;（二）核心卖点提炼 ;（三）概念提炼;之二 敞亮空间 阳光生活;之三 襟怀万象，至尊荣耀;之四 品牌企业，品质楼盘;将概念提纯形成广告语;NO.2 ;NO.3 ;NO.4;NO.5 ;NO.6 ;NO.7 ;NO.8 ;备选广告语;（四）创意表现;（四）创意表现;;;;;;;;;;;;;;谋定则动，成熟、有序、适应性强的营销推广策略和执行计划将引领我们走向最终的成功。;五、 营销篇;（一）营销推广策略; 1、传播流程;2、营销推广四步曲;（二）阶段性推广计划;1、筹备期;户外广告及视觉系统 在合适的地段悬挂巨幅及布标，广告牌，高炮等 工地围墙包装，刀旗、横幅、项目VI系统建立等 ? 销售准备 确定营销企划及推广方案 宣传物料（报广、楼书、折页，DM等）准备到位 销售系统建立 销售人员培训 ;2、预热期;3、造势期 ;4、强销期;5、维持期;（三）价格策略;（三）价格策略;（四）主题活动推广;Thanks!;9、要学生做的事，教职员躬亲共做；要学生学的知识，教职员躬亲共学；要学生守的规则，教职员躬亲共守。*** 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。**** 11、一个好的教师，是一个懂得心理学和教育学的人。***** 12、要记住，你不仅是教课的教师，也是学生的教育者，生活的导师和道德的引路人。**** 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。***** 14、谁要是自己还没有发展培养和教育好，他就不能发