地产经济测算培训课件.pptx

; 起源：20世纪30年代，美国田纳西流域开发时，罗斯福新政力挽经济危机 学科：20世纪60年代，可行性研究成为学科，世界银行以其为项目贷款的依据。 推广：1978年联合国工业发展组织编写《工业可行性研究手册》， 1980年编写《工业项目评价手册》，在国际上得到广泛推广。;可行性研究一般要回答以下问题: 技术：产品规划设计 经济：盈利能力 财务：资金平衡 融资：筹集到所需的资金量 实力：自有资金足够35% 周期：开发经营周期排布合理 调动：人力，物力资源; 开发企业负责人投资决策据 编制设计任务书 筹措资金和申请贷款 签订合作和协议 申请项目建设执照;;;;静态经济评价与动态经济评价;静态经济效果评价指标及其计算方法;1、成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 2年期开发项目一般35%-45%的水平。 成本利润率=（销售收入-销售税金-投资总额）/投资总额*100%;;15;某个以销售为主的房地产开发项目，其投资总额为4059.6万元，销售收入为5350万元，销售税金为275万元，资本金为3059.6万元。求其销售利润率。;3、静态投资回收期 是指不考虑现金折现时，项目以净收益来抵偿全部投资（什么意思？就是累计现金流量为零）所需的时间。 ;房地产投资项目基础数据的分析估算;飞狐外传 ;难点一：经济测算科目（开发建设投资）;一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;基础设施建设费：;一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;一、房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;难点二 开发建设投资估算取值标准;二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措;???、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措;;二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措;二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措;二、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措;利润总额 ＝经营收入－开发成本－开发费用－经营税金及附加－土地增值税 ;;;动态投资效果评价指标和方法-盈利能力指标;工程进度甘特图;现金流量;资金价值;资金折现;经济效果评价指标及其计算方法;经济效果评价指标及其计算方法;（1）财务内部收益率的作用 在进行独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，与同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。 ;（2）财务内部收益率的计算（内插法，了解即可） 其公式为：;（3）财务内部收益率的计算 Excel 函数法 IRR（X:Y）;3、动态投资回收期 Pd= （dynamic investment pay-back period） 是指考虑现金折现时(基准收益率或基准折现率条件)，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。（以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。即：动态投资回收期是项目从投资开始起，到累计折现现金流量等于0时所需的时间。) Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量现值];现金流量表;; 1．敏感性分析 从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。 ;; 2．盈亏平衡分析-2.1临界点分析 临界点分析是项目评价的另一重要方面，它反映在预期可接受的投资内部收益率下，投资方能承受的各种重要因素向不利方向变动的极限值。 根据敏感性分析，假定投资者期望的内部收益率为20%，在这种情况下，开发产品投资的临界点为13 651万元，下降1 260万元；平均售房价格的临界点为每平方米1 538元，下降132元；土地费用的临界点为1 580元，增加1 160万元；售房面积的临界点为108 377平方米，