园林园项目营销推广执行方案新.pptx

园林美墅营销推广执行方案 YUANLINMEISHUTIGUANG我们将与您一起演绎城西传奇－－－第一章：市场分析宏观市场分析区域市场分析目标客户定位竞争对手分析第二章：产品研究3个问题户型配比分析户型优劣分析第三章：推广策略卖点分析项目定位案名诠释主推广语SWOT分析品牌策略及核心价值分析阶段传播传播工具包装建议第四章：推广费用预算费用预算媒体研究媒体推广预算第五章：销售建议总体策略价格策略推盘策略第六章：物业建议开发商自己管理请品牌物业公司做顾问委托品牌物业公司管理第一章 市场分析1第一章 市场分析宏观市场分析1宏观调控的影响 投资、房价增幅双回落2006年，国家新出台的“国六条”、九部委《意见》“十五细则”及利率上调、购房首付比例提高、征收二手房个税等国家宏观调控政策措施，对整个房地产业产生了巨大的影响。焦作房地产业呈现出投资和房价增幅双回落，预期的调控效果正逐步显现。22007市场投放量巨大 2006年全市施工的房屋面积高达253.9万平方米，竣工的房屋面积仅60.1万平方米，有大量的在建房屋面积将结转到2007年施工，房地产开发投资将继续保持较大的规模。结论1：先机就是商机，这就要求我们快速开发，抢占客户，快速实现资金和品牌建设的良性循环。 结论2：2007年是机遇和挑战并存的一年，房地产市场将继续在宏观调控的轨道上运行，平稳发展将成为焦作房地产市场的主旋律。2第一章 市场分析区域市场分析1城镇发展格局： “一主两翼”模式的“新五区”“一主” 指：焦作市核心城区，“两翼” 指博爱区和云台区。“新五区”指： ---- 解放区+中站区、---- 山阳区+马村区、---- 焦作新区（高新区）、---- 博爱区和云台区。1城镇发展格局： 城市空间推进方向核心城区要南移东扩西进博爱区要向北向东推进，云台区要向西推进。科学规划城区产业布局，逐步建设西部工业集聚区、东部工业集聚区、万方工业集聚区、中铝工业集聚区、沁北工业集聚区等5个产业集聚区。结论：随着政府新五区口号的提出，城市一体化进程加快，马村区会向山阳区渐渐靠拢，而解放区和中站区也将渐渐将溶为一个区域。届时，普济路必将成为新区主干道，项目的区位优势将得到提升。2城市往南发展： 城市建设的必然现象焦作以解放路为分界线，北边多坡地，不适合商品房开发，南边地块平坦，有大面积的平整地块。同时，省会郑州在南边。城市往南发展，是政府政策，也是城市地理状况因素下的必然现象。3品牌营销时代到来 价格竞争向价值竞争转变随着龙源世家、太极景润、建业、美中城的开发与强势宣传，焦作房地产即将进入品牌营销阶段。产品定位，概念包装，卖点深度提炼，会直接带动项目附件值的提升。4焦作大盘风声水起 美中城，占地170亩；峰华 “城市乐章”，占地300多亩；锦江花园，占地400亩。此外还有太极景润2期，以及师专对面亿祥置业将要推出的200亩的项目，等等。结论：焦作已进入城市化高速发展时期。传统常规的市场空间将越来越少，宏观的综合性质的地产才是未来的趋势。 “大盘” 将是未来更为普及和更具生命力的楼盘模式。 5物业类别发展趋势 整体市场向小高层、高层物业发展。随着近年城市发展速度加快，土地市场紧缺，物业已开始向小高层，高层市场发展。多层以郊区老城区为主，如西苑小区、建月花园等。项目规模大，但缺乏人气支撑。高层以市中心区、高新区居多，高新区在建在售项目小高层、高层占据80%的市场，如美中诚、锦江现代城、太极润景、龙源世家等。6新区带动周遍区域 新区大盘的兴起带动了焦作房地产的发展，焦作中站，马村，北区，西区都受其影响。焦作西区属于焦作的老城区，一些长年生活在这里的居民对西区有着特殊的感情。随这房地产开发浪潮的兴起，这群客户群体越来越大。目前，西区缺少相应的高品质社区。7创造城西传奇 土地价值观：在一个城市，没有真正的冷地与热地之分，只有发展不均衡之分。但一个城市最终的发展是均衡的。所以，现在的冷并不意味着永远的冷。城西是一块未被开发的处女地，有着巨大的市场消费潜力。园林美墅，200亩大盘，创造城西传奇！3第一章 市场分析目标客户定位目标客户分类： 客户购房目的： 为改善居住环境购房；为子女结婚购房；工厂工人首次购房；居住为主，投资为辅。客户表象特征： 他们的家庭储蓄在10万元左右，家庭月收入不低于3000元，能承受的总房价不高于20万。他们的平均年龄35岁左右（28—45岁）大部分为三口之家，部分三代同堂家庭。客户感性描述： 他们长时间在西区生活或者工作，他们熟悉西区，对西区有一定的情感。他们是社会中的中间力量，为了家庭一直在辛勤的工作着，他们文化程度普遍不高，是比较务实、同时也比较喜欢盲目跟从的一群人。结论：初级市场。客户比较好引导也比较容易教育，营销炒作的空间较大。重点要解决的问题：1、