香海米雅西岸品牌广告与营销策略提案.pptx

香海置业香海·米娅西岸品牌营销沟通提案房地产营销的时代背景这个时代的游戏规则：不创新，则死亡创新不仅指功能、环境等硬件的创新更指——项目定位及营销观念的创新！项目策划的理念：群山丽川坚信100个“卖点”也比不上一个可以触动消费者心理的实际“动点”香海·米娅西岸营销及传播的——完整性：广告全方位整合行动彻底性：坚持单一个性不动摇是征服市场的制胜法宝！一、房地产广告之 我是谁？ Who am I ?[ 分析项目态势 ]“非洲的茅草屋和现代的居舍有什么不同？” 分析阶段既要看，又要想；看和想的广度、深度、长度、高度将决定楼盘的未来命运。我是谁？ Who am I ?营销环境分析：1、位置： 项目地处观沙岭东侧，南邻岳麓大道，位于几大经济适用房与民居安置之间。2、项目规划： 占地近35864平方米，建筑面积86320平方米，其中住宅占地面积为66440平方米，商业14880平方米，容积率2.7.中设架空层,建筑风格为时尚现代. 主力户型正在讨论之中. 建筑园林正在讨论之中我是谁？ Who am I ?3、周边生活配套： 观沙岭，银盆岭成熟社区建设. 道路畅通，交通方便，公交线路多 市政府配套建设等4、区位： 如中央小岛我是谁？ Who am I ?香海位：围棋位坤位岛式？我是谁？ Who am I ?SWOT分析：产品劣势：项目规模小，缺乏园林景观过于接近 农民村 优势：地段独特,闹中带静交通便利、周边生活 配套较完善, 不利有利威胁：同类物业尾盘存量较大 周边环境较杂乱机会：市政府板块白领对该片区中档住宅的市场需求量较大市场环境我是谁？ Who am I ?我是谁？ Who am I ?属性定位分析：项目周边生活配套完善(学校,医院,商场,银行,便利超市,商务中心)交通便利，地段优势尽显.项目周边物业项目物业定位.我是谁？ Who am I ?我是谁？ Who am I ?小结： 香海·米娅西岸如能扬长(个性生活区)避短(楼盘规模小,缺乏区内景观和配套,外部环境杂乱), 将使喜欢成熟生活环境和生活情趣的以河西为工作和生活圈的都市白领追捧。我是谁？ Who am I ?我是谁？ Who am I ?楼盘（产品）定位个性的/自在的/风格的住宅我是谁？ Who am I ?竞争事态：品牌\形象力强观沙岭项目:?西江庭院?枫林绿洲八方小区弱强产品力 ??香海·米娅西岸弱二、房地产广告之 对谁说？ Whom to say ?[ 界定目标人群 ]在大多数情况下，人们既不想看广告，也不喜欢广告，甚至厌恶广告。然而，毕竟存在一种可能性，即有可能抓住某个特定人群的注意力，令他们产生兴趣。了解他们，成为广告成功的唯一途径。对谁说？ Whom to say ?甄别目标人群1、地段属性决定目标人群 地处二桥,观沙岭区，靠近高科园地点,交通方便, 周边生活配套齐全。 香海·米娅西岸位于其中,相对安静。2、价位决定目标人群 3、户型和规模决定目标人群 对谁说？ Whom to say ?目标人群描述 目标人群是河西购房的主流阶层---白领,集中于工作或生活在科技园/麓谷的一次置业人群?目标人群年龄约30-45岁时间观念非常强，注重地段喜欢成熟的生活环境,实用主义居上年轻时尚,对生活品味也较为注重对谁说？ Whom to say ?目标人群的界定原则河西中档物业的一次置业白领阶层是基础人群但整合传播上理解，我们必须在庞杂的人群特征中，找到集中的共性特征，这样就提供了划分人群的标准对谁说？ Whom to say ?目标人群特征锁定渴求在河西置业的的“自在一族”对谁说？ Whom to say ?关于生活“自在一族”白领的释义文化层次高,有品味年轻,时尚,喜欢新鲜事物“自在一族” 白领层积极进取的社会群体渴望稳定的生活，以结束飘泊物质文明的追求者小结： 香海·米娅西岸的目标消费者是河西的中等收入阶层——都市“自在一族”白领. 他们年轻,工作积极,有多年的工作经历，并且已有一定的积蓄。属于经济合理型一次置业者.重视性价比，这一部分人的消费主导因素是价格\地段\生活配套\环境\社区价值/教育等. 对谁说？ Whom to say ?白领生活形态 都市“自在一族”白领的生活形态——适应价值观的生活方式 因为“自在一族”白领文化层次较高,对生活品质和时尚个性有着不渝的追求。成熟生活环境是的最大商业利益点,同时也要利用其品牌特点对楼盘进行诠释,以促进消费者的感情偏好,刺激其购买行为.对谁说？ Whom to say ?对谁说？ Whom to say ?都市白领消费习惯研究 因为年轻,积蓄不多,所以消费关注的首要是商品的性价比,讲究经济合理性. 另一方面，他们的学历较高,事业已有一定的基础,所以购买行为亦会注重精神需求,购买行为上有一定的冲动性. 网络\教育\旅游\房地