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保利中心2010全年营销方案;目录;1:成都市场;09年成都主城区:供应、成交双双强势上扬;2009年市场存量概况;2009年环线供应对比;2010年年初周成交趋势;宏观市场总结;宏观市场对本项目的启示;;2:区域市场及竞品分析;09年成都二环区域内住宅供不应求;区域内可比楼盘选择;;2009年区域可比楼盘销售表现;成都A区09年市场表现;华宇蓉国府;2010年潜在可比楼盘概况;朗御;区域可比楼盘2010年供应量预估;区域市场小结;;3:项目解读;项目核心价值解构;;地铁:地铁1号线,地铁3号线双地铁;;老核心都市区;在全国:连续三???蝉联央企房地产品牌价值第一名
保利地产是中国保利集团控股的大型国有房地产企,也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台,国家一级房地产开发资质企业,名列国有房地产企业综合实力榜首,并连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名。;品牌价值爆发点;产品价值保利中心经济指标;;;项目的四至边界;S优势;产品价值解读;产品价值解读;住宅:
选取了保利中心周边,棕南片区6个二手住宅楼盘,观察其08年底以来的租金变化情况。
可以看出这6个二手项目平均租金增长到436元/㎡/年,每平米年增长率达9.6%。升值潜力巨大。;稀缺
加速升值;四大价值爆发点总结;;4:客户分析;;写字楼客户定义;客户定义定义;客户定义目标客户细分(商务);客户定义住宅市场定位;客户特征:
青年之家及小太阳家庭为主,年龄集中在30-40岁之间
客群来源:
1、城南(紫荆、玉林、棕南)地域客户为主、部分城区其他区域的换房需求客户;
2、周边、金融业高收入人群、高管等;高校和大型医疗单位生活圈。
3、人南沿线国有企事业单位和政府公务员;
4、区域良好发展前景带来的投资客
5、二级城市的客户;
6、投资客
置业关注点:
对区域的认可度较高,看重发展潜力
要求项目的地段要接近城市核心及上班地点
房屋是其社会标签,时尚感、身份感、稀缺感;客户定义
客户总体特点;5:项目营销定位;营销定位推导逻辑;推导关键词提炼A:;板块文化属性:
棕南作为最早的富人区,在10年前独领风骚,随着新版块的崛起,焦点已经转移。目前的棕南的特性认知上存在模糊性。
成都在迈向国际化大都会的道路上不断升级。各个板块也在不断升级过程中。放眼成都,休闲气质有余,国际品格潮流不足。
一个“国际的、风格显著而时尚丰富的”保利中心的呈现,必将带动区域价值的提升,同时必将使城市潮流中心向棕南的回归。;结合项目解读部分所分析之结论,项目为住宅、,写字楼、商业组成的城市综合体,且处于城市核心区美领馆区域,通过产品间互动,聚合为无限延伸的全新的生活模式。
市场定位关键词提炼 :都会 国际 新潮;结合客户之结论,保利的中心的目标客户很“务实”、 “时尚” ,他们依赖、享受都市生活。因此他们是向往丰富的都市生活,走在时尚的前沿,都市人类,成熟的中产阶级。;;6:销售策略及执行;定价思路;; 综上,保利中心住宅产品,均价约为13500元/平米。;市场比较法——推导; 保利中心产品实得单价为8405元/平米,按175%得房率计算,均价约为14000元/平米。;总体策略;具体推货策略;年底视实际情况加推东区 1号楼;;具体推货安排;一期二批次:6月24日图示蓝色部分;一期三批次:9月25日图示蓝色部分;二期一批次:12月底图示蓝色部分;;现场销售组织;现场销售组织;客户满意度考核
目的:提高项目客户服务满意度,并成为公司满意度标杆项目。
措施:
从客户角度出发,设计客户现场接待讲解流程;
优化现场签约流程同时增加现场主管沟通环节;
细化来访客户及成交客户的回访工作;
针对客户服务满意度调查内容明确奖惩制度
物业服务类考核方案;;;体验式情景样板房;物业开车门迎宾,专职管理员代客泊车。
进入售楼大堂,首先邀请客户享用精美的茶点。
销售大厅无线网络覆盖。
定时小提琴/钢琴表演。
摆放时尚杂志、报刊。;《概念楼书+产品使用说明书》
从项目整体、产品设计两个角度进行宣传。;7:推广策略及执行;;线上先统合保利中心的整体价值诉求,再分布推售产品分类
强化区域价值贯穿始终。
产品的自用性和投资性双线诉求。
精准的客户营销和活动营销。;1、线上先统合保利中心的整体价值诉求,再分布推售产品分类。
针对本案作为城市综合体的特性。务必先将本案的基本统一属性对外宣传诉求。树立起牢牢的整体产品价值。此价值将围绕“国际、都会、时尚和综合”的关键词展开。并结合区域特性。临近各产品销售期之前根据不同产品的特性集中诉求。以期更为精准的圈定客群。;2、区域价值贯穿始终。
本案的重要的核心价值就在于“棕南”“城南二环内”“美领馆”等区域概念。无论对于城市居住还是投资的客户都有强大的吸引力。也是本案之于成都市全域竞争的核心
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