项目评估的基本方法(供稿).pptx

项目评估的基本方法项目评估的基本方法2010年5月 西安项目评估信贷业务手册是根据流程来编写，而不是按产品来编写的。在信贷业务手册中，分别散见于第二部分“信贷业务标准”中的“授信业务受理条件”、“授信调查/申报”、“授信分析”、“授信审查审批”及第四部分“信贷工具”中的“财务分析工具”。银监会《固定资产贷款管理暂行办法》银监会《项目融资业务指引》《交通银行固定资产贷款管理实施办法》《交通银行固定资产贷款发放与支付操作规程（暂行）》一、项目融资范畴根据《交行固定资产贷款管理实施办法》（交银办〔2009〕208号）固定资产贷款，是指交通银行发放的，用于借款人新建、扩建、改造、购置、安装固定资产等资本性投资支出的本外币贷款。项目融资，为符合以下特征的固定资产贷款：1、贷款用途通常是用于建造一个或一组大型生产装置、基础设施、房地产项目或其他项目，包括对在建或已建项目的再融资；2、借款人通常是为建设、经营该项目或为该项目融资而组建的企事业法人，包括主要从事该项目建设、经营或融资的既有企事业法人；3、还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入，一般不具备其他还款来源。(银监会项目融资指引)项目融资属于固定资产贷款的一个范畴。如果项目没有还款来源，实际无需做项目评估表。建设程序1、项目建议书 立项2、可行性研究3、初步设计4、建设准备 开工建设5、建设实施6、竣工验收房地产项目开发程序1、设立项目公司，办理开发资质2、签订土地出让合同3、项目建议书及批复4、方案设计及报批5、选址意见书（规划局核发）6、用地规划许可证7、初步设计8、施工图设计9、建设工程规划许可证10、施工项目招投标11、办理施工许可证（由建委招投标管理部门核发）（施工前由测绘院进行场地定界）12、施工单位进场施工，须有施工监理。13、预售（到区房地产局办理预售许可证，同时，需明确物业管理部门）14、竣工验收（规划验收、质量验收）15、领取交付使用许可证16、办理大产证17、交房注意：各地的情况千差万别，有些细节、程序要以当地政府行政部门的规定、要求为准二、项目融资的条件与程序（一）条件1、项目批准 2004年投资体制改革后——备案、核准、审批项目资料\政府核准项目目录.doc政府核准的投资项目目录（项目资料\政府核准项目目录.doc2004项目资料\政府核准项目目录.doc年本）项目资料\《产业结构调整指导目录（2007年本）》（征求意见稿）.pdf《项目资料\《产业结构调整指导目录（2007年本）》（征求意见稿）.pdf产业结构调整指导目录（项目资料\《产业结构调整指导目录（2007年本）》（征求意见稿）.pdf2007项目资料\《产业结构调整指导目录（2007年本）》（征求意见稿）.pdf年本）项目资料\《产业结构调整指导目录（2007年本）》（征求意见稿）.pdf》项目资料\关于调整《陕西省企业投资项目备案暂行办法》的通知.doc《项目资料\关于调整《陕西省企业投资项目备案暂行办法》的通知.doc陕西省企业投资项目备案暂行办法项目资料\关于调整《陕西省企业投资项目备案暂行办法》的通知.doc》项目资料\关于调整《陕西省企业投资项目备案暂行办法》的通知.doc 2010年4月，国发[2010]9号——外商投资3亿美元以下的鼓励类、允许类项目，除《政府核准的投资项目目录》规定需由国务院有关部门核准之外，由地方政府有关部门核准。 外商投资房地产项目——1000万美元以上项目，实收资本为总投资的50%以上，且在商务部备案。注意:及时关注政策变化,确保项目合法合规.二、项目融资的条件与程序1、项目批准环境保护影响评价审批项目资料\环境保护审批规定.doc《项目资料\环境保护审批规定.doc建设项目环境影响评价文件分级审批规定项目资料\环境保护审批规定.doc》 项目资料\关于转发《陕西省建设项目环境影响评价文件分级审批办法》的通知.doc《项目资料\关于转发《陕西省建设项目环境影响评价文件分级审批办法》的通知.doc陕西省建设项目环境影响评价文件分级审批办法项目资料\关于转发《陕西省建设项目环境影响评价文件分级审批办法》的通知.doc》 环保一票否决建设用地审批项目资料\中华人民共和国土地管理法.doc中华人民共和国土地管理法项目资料\陕西省建设用地审查报批管理试行办法.doc陕西省建设用地审查报批管理试行办法项目资料\013-《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》【国土资发〔2009〕154号】.doc《项目资料\013-《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》【国土资发〔2009〕154号】.doc限制用地项目目录（项目资料\013-《限