项目前期提案策划案借船出海.pptx

金都豪庭项目提案借船出海世纪伟达·策划部出品2009年11月;前言 一个地产项目的推售，关键关注两点，一是如何打开销售通路，快速回笼资金；二是如何规避市场风险，降低运营成本。 藉此，本案核心将紧紧围绕寻求快速销售通路及低成本运营的方向展开； 营销，从发现产品所能满足的市场需求点开始； 金都豪庭所能满足的市场需求点，从挖掘其产品特性开始…;壹我所看到的一些现状; 1、地处城市边缘：项目位于抚州市城区西部偏南，隶属抚州市和临川区结合部，近抚州，属城市边缘地段。 2、难以更改的项目规划：项目规划现已报建，调整更改已无可能，就像一道命题作文，只能在划定的框框里寻求发挥的空间。 3、明显弱势的产品：地处郊区的地段，备受抵触的临街高层，南北不通透的户型，进出不便利的交通，唯有北向梦湖景观是项目的优势资源。;4、堪忧的游戏空间：截止2009年10月，据调查，抚州市场已有存量房源5千余套，存量土地6000余亩，待供应土地1000余亩；换一种表达方式就是，按2.0的平均容积率计算，按每套房子平均110 ㎡/套计算，抚州市场即将上市房源约36364套，总计建筑面积4000002㎡；这是未计入5千余套存量房源和待供应1000亩土地的数字，如何来理解这样的一个数字？恐怖!; 5、一个不协调的三国争霸格局：分析市场竞争，我们更多从片区竞品楼盘去着手；就本项目而言，所处区域，已是烽烟四起，项目属于后期参战型，力量对比犹如一个很不协调的三国，南有伟星，北有滨湖，两个均属抚州楼市超级大盘；参照魏蜀吴，项目如何对号入座？南北夹击的格局，我们将如何在这个夹缝中寻求异军突起的空间？;小结： 直观的感觉和基本的预判是对地产人的一种检验，设定一个框框，寻求一个概念，项目的基本面自然浮现，带着对项目的基本认知，深入市场，细研产品，寻求产品与市场的结合点与冲突点，在挖掘产品特性的同时，寻找产品满足市场的需求点。 产品特性的利与不利，取决于当地市场的需求与否， 分析产品是否能满足市场的需求点，从了解当地市场开始…;贰抚州楼市·我们所关注的;1、一张2008年楼市宏观数据表;2、近期即将面市楼盘对比;3、即将上市楼盘分析与研判;A、1号地块 （1）、项目概况 项目位于迎宾大道以北，伍唐路以东，土地面积为89﹒747亩，容积率为2.4，可开发建筑面积约14.36万㎡；周边临近伍塘新村、市职业技术学院、金巢开发区管委会及高压走廊，距离贸易广场及短途汽车站相对较近；区域内有北辰御景园、城市原墅等别墅项目；靠近高家、陈家、伍家、周家、艾家等村落，与金巢经济开发区仅一路之隔，地段优劣势十分明显。;（2）、开发企业简介 福建三盛房地产开发有限公司是三盛集团全资子公司之一。三盛集团是一家跨地域、多元化经营的大型集团企业，亚洲最大的橡塑发泡厂商，“福建兴业银行”、“国都证券”的股东之一，在国内投资涉及橡塑、化工、金融、房地产等领域，旗下十二家全资子公司，固定资产达10亿，注册资金总计50亿。集团总部和旗下公司分布在福建、四川、江西、香港等地，形成了以房地产开发为核心，以物业管理等相关行业为配套的专业化房地产集团。 公司开发项目多年，相继投资开发了泉州“汇金广场”、“温泉新都城”，漳洲新华东旧城改造、“丽景芗城”，福州“三盛?果岭生活”、“三盛?巴厘岛”、“三盛?中央公园”、“三盛?南香湖”、“丽景天成”，宁德第一大盘“三盛?君临天下”，成都“牧马山”等房地产项目。2008年，三盛地产集团在福州、泉州、南安、漳州、宁德、抚州、成都、沈阳八大城市同时操作十一大项目，可开发总建筑面积 500万平方米。;（3）、分析及预判优势：企业多元化发展，资金实力雄厚具有多年开发经验，专业性较强，实力不容忽视地块靠近多处村落，与金巢开发区较近，购房的群体较多劣势：地段位于老城边缘，既不能承上，也不能启下，脱离新城规划范畴周边配套匮乏，环境较为恶劣，公交交通十分不便靠近高压走廊，购房者心里戒备性强企业开发项目较多，资金和精力有所分散预判： 根据其周边楼盘、土地价格及容积率来分析，其开发项目应该往中高端物业发展，但其周边配套、环境及购买群体难以支撑其高定位、高房价；因此，根据以上情况进行预判，其物业发展的类型应走中低端路线，产品类型应为小高层、高层，其价格应与金巢开发区内的创业嘉园进行比对，应在1900—2100区间内。;B、2号地块（1）、项目概况 该地块座落在迎宾大道以南，赣东大道延伸段以东，金巢大道以西，竹山路以北区域，土地面积为200亩，容积率为2.2，可开发建筑面积约29.33