鸿基南方可园项目定位思考.pptx

□亲情······□现代······□院落······□成熟住区······南方鸿基可园项目定位思考思考路线:一、市场分析——大势解析、片区简析二、地块解析——特定区域、特定人群三、项目定位——客户、产品、价格……四、开发策略——开发分期、启动区域……第一部分：市场分析——大势解析东莞概况 全市陆地面积2465平方公里，现辖4区和28个镇。 户籍人口161.97万人，外来暂住人口为486.95万人。特点：走过一城又一城、城城像农村；走过一村又一村，村村像城市。（镇区各为中心）扛起旧城改造的大旗全力推进大盘模式旗〖万江〗〖莞城〗本项目〖东城〗为高尚生活区代言〖南城〗中心城区的上升时代中心城区发展格局莞城商圈东纵商圈万江商圈CBD商圈诸侯割据，各具特色，总体市场压力大商业市场状况重点商业销售情况物业名称建筑面积商业面积销售率 招商主力店华南MALL80万㎡40万㎡约７０％铜锣湾等第一国际５8万㎡１７万㎡基本售完中华百货、百安居等地王广场３２.８万㎡１２万㎡约８０％彩怡百货世博广场２0万㎡１６万㎡约２０％海雅百货等君豪商业中心8万㎡3万㎡约80％Oie时尚百货…………………… 据统计数据显示，供应量将近200万㎡方米，商业市场供应量空前爆发；商圈多而不聚，商业竞争激烈，市场压力大，市场空间趋小；业态组合丰富,招商压力大。商业市场启示：◆百货业情况面临j较大压力（如海雅百货、中华百货、彩怡百货）◆社区性配套性商业模式，具备良好的前景（如好又多，百佳等）◆社区性商业街区具备发展空间较好（如东城步行街、花园新村等）◆品牌商家招商直接决定项目整体销售住宅市场状况花街18理想0769本项目盛世华南香港街阳光海岸运河东1号城市星座江南世家东城13碗星河传说万科城市高尔夫景湖湾畔凯旋城第一国际米兰雅居中信项目格林小城景湖春晓蓝郡二期湖畔湾精英名都金色华庭东骏豪苑世纪城东莞市中心城区在售或潜在重点住宅项目一览表项目名称规模物业类型及产品情况所处阶段城市星座建面130000㎡小高层、高层住宅在售（二期）格林小城建面250000㎡多层、小高层二期在售世纪城建面1300000㎡联排别墅、叠加别墅、小高层洋房在售（二期）理想0769建面500000㎡小高层住宅在售阳光澳园建面195900㎡小高层洋房在售中信凯旋城建面400000 ㎡小高层，以四房为主在售星河传说建面910000㎡小高层、高层住宅在售东骏豪苑建面48万㎡别墅、多层、小高层在售葛兰溪谷建面30万㎡联排别墅、多层、小高层、高层规划报建建控项目建面43万㎡联排别墅、小高层住宅规划报建运河东1号建面24万㎡高层洋房、四房为主，辅以少量公寓在售景湖湾畔建面30万㎡小高层；三房、四房为主动工景湖春晓建面43万㎡小高层；三房、四房为主在售阳光海岸建面72万㎡小高层已动工森林湖建面76万㎡别墅、小高层已动工香港街建面18万㎡商住项目，三房、两房在售中信项目建面12万㎡小高层；公寓规划报建在售项目剩余近200万平米、潜在供应达640万平米近几年东莞购房群体比例广东省或东莞本地居民仍是东莞市房地产市场主要的购房群体外来人员购房的比例出现了一个较高的增长速度境外人士也是东莞一个不可忽视置业群体。上半年东莞市成交户型面积比例最受欢迎户型:80-120平方米80平方米以下的户型其次——片区市场分析项目所在片区现状本项目运河东1号江南世家江南雅筑光大景湖湾畔运河开发带河畔广场相对南城板块和黄旗山板块，运河沿岸的“运河开发带”，逐渐成为一个房地产开发的热点区域。 区域在售楼盘分析花街18香港街本项目运河东1号城市星座位 置：莞城区八达路33号总建筑面积：13万平方米建筑类型：高层总 户 数： 300户城市星座产 品：主力户型为一房二厅、二房二厅， 辅以部分的三房二厅。 面积区间在50～110平米。客户情况：工薪阶层、投资客价格情况 ：3200元/㎡（带家电装修）消化情况：2005年8月发售，截至11月底销售约七成， 其中二房二厅消化最快，其次是一房二厅、三房二厅。借鉴意义：项目自身规模较小，周边民宅林立， 自身户型格局较差，密度较高，缺乏 内部园林空间-------借助中小户型入市 仍取得不俗的销售业绩。位 置：莞城金牛路与八达路之间占地面积：82152平方米建筑面积：179855平方米容积率：1.74建筑类别：多层、小高层、高层总 户 数： 1044 香港街产 品：以中小户型为主，一期推售480套， 主要是一房一厅、二房一厅，辅以 部分三房，面积区间在40～98㎡。 客户情况：本地青年夫妇、白领阶层、投资客价格情况 ：预计3300元/㎡消化情况：住宅10月1日开始认筹，截至 11月底认筹达800余个借鉴意义：以中小户型住宅＋商业街的 开发模式，获得市场 的认可。位 置：莞城运河东三路占地面积：8315