怀柔山水天地商业项目定位及物业发展建议汇报.pptx

怀柔山水天地商业项目定位及物业发展建议汇报一 项目本体分析本体分析项目位置项目距北京市四环约50公里项目位于怀柔区南大门，距怀柔区中心约3.8公里。项目南侧滨临怀河，河道宽30米。交通通达性项目与北京市区距离约一小时车程项目距101国道约1.7公里06年下半年京承高速开通后将缩短到本项目的时间.1.7公里项目四至东侧为天鸿时尚岛项目商业所临河道宽约30平，深约1.5米，河面景观一般南侧过河为双向四车道公道，所行车辆较少，936经过项目大门北侧为空地将来会是别墅西侧跨过怀河是荣城小区东侧是条规划七米宽的道路南侧跨过怀河是庙城镇政府规划指标规划总用地8.30公顷 建设用地5.50公顷 代征用地2.80公顷地上建筑面积3.81万平米容积率0.68自持面积1.5万平米销售面积2.3万平米规划总用地： 8.30公顷 建设用地：5.5 公顷地上建筑面积：3.81万平米地下建筑面积：7821平米容积率：0.68自持面积：1.5万 平米销售面积：2.3万平米项目规划情况全框架结构1-8号楼首层层高5.1米二层、三层层高3.9米柱距7M，进深18M会议楼楼梯操作间项目规划情况1号2号3号4号5号6号7号8号9号B1244614106838081144950380首层2141138414151661943120910026252300二层1846109914801651943120910026572180三层14911071148095281910229256251650（3-5f)地上总面积547835544375426427053440292919079430单栋总面积547835544375426427053440292919079430地下总建面7821地上总建面38082一期总建面45903楼号层数项目规划情况3、4、5、6、7号楼已建设完成1、2、8、9号楼即将启动，全部建设2007年5.1完成3、4号楼地下为配电室和机房及停车场，计130辆车位5、6、7号地下为停车及设备间，其中5、6号楼地下为有停车位计66辆地面停车位150辆8温泉会所967534现状12会议室本体分析结论中等规模地块。规模与北京市区的车行距离较远。离怀柔区域中心车行距离不远。交通路况较好，但旅游旺季可能出现交通不畅情况，心理认知距离也较远。交通条件项目腹地雁栖湖和红螺山等旅游资源为项目提供了潜在客流。怀柔新城规划使该区域同时幅射产业园区和影视城。区域资源二 客户目标和项目界定片区发展规划两城区中心区（包括老城区和核心区）承担着怀柔新城的综合服务职能，是全区的行政管理中心、公共服务中心和旅游休闲会议中心。东部新区（包括北房和杨宋）是新城的主要发展方向 三大板块新城东区板块庙城板块红螺山板块两组团?雁栖组团是怀柔最重要的生态型产业基地庙城组团将大力发展休闲娱乐业、时尚文化产业和现代物流业，成为怀柔区的对外形象窗口和休闲娱乐基地。两个基地中影集团生产基地怀柔技术研发基地片区发展规划 生态发展区：在北京城市总体规划中，怀柔被确定为生态涵养发展区； 城市性质：北京市东部发展带上的重点地区；是北京市国际交往中心的重要组成部分；是北京市生态环境保护带的重要组成部分和饮用水源地之一；重点发展旅游、会议、休闲、度假、影视文化、教育及研发等功能；平原地区适当发展科技含量高、无污染的都市型产业及现代制造业怀柔的生态发展规划庙城发展规划规划方向：庙城组团将大力发展休闲娱乐业、时尚文化产业和现代物流业，成为怀柔区的对外形象窗口和休闲娱乐基地。性质：门户经济、窗口经济;项目京承的开通的利好因素交通时间缩短：京承高速预计06年10月通车，预计从市内至怀柔的车程时间综短至30分钟左右，旅游人群增多：，交通时间缩短，周边旅游人群将有一定幅度的增多。区域背景扫描结论 项目所在地为北京市区和远郊生态度假区的知名景区之间，怀柔区域中心边缘。怀柔城市规划及项目的区域控规调整将提升区域生态形象认知，利于项目资源价值的挖掘。 京承高速开通将缩短市区至项目的通达时间，增加郊区旅游人员数量。客户目标和约束条件启动实现快速的现金回流：商业项目预计2006年10月对外集中亮相，2007年全部建设完成，尽快实现2.3万平米商业的现金回流;赢得知名度与美誉度：政府南大门，地区名片。希望获得市场认可，赢得一定知名度与美誉度。项目开发目标项目约束条件建筑形式:主体工程已完成，可调整余地较小;持有形式：项目主要用于对外销售，部分产仅自持，对保证形象统一提出较高要求。项目界定北京远郊、怀柔区域边缘 市区与强势旅游版块之间 要求大部分对外销售的 主体建设完成的 分体式综合商业项目三 发展方向分析正确的站位是确定项目定位与发展战略的前提 传统区域商业怀柔南大门，离市区约3.8公里距离离北京一小时车程，京承开通后缩短至约30分钟