和美行XXXX年9月泰安市东平县佛山东邸项目营销策略报告.pptx

东平县佛山东邸项目营销策略报告2010年9月 ——开发商目标1Mission? ——项目本体条件 ——市场概况 ——市场竞争 ——问题梳理 ——发展策略及定位 ——形象企划2Key! ——营销布阵 ——整合传播1Mission? ——开发商目标 ——项目本体条件 ——市场概况 ——市场竞争 ——问题梳理开发商目标销售价格：项目入市时，均价约2800元/平米；预计全盘均价3200元/平米；速度：计划项目开发销售周期为36个月；品牌目标：打造山东澄海房地产开发有限公司企业品牌。1Mission? ——开发商目标 ——项目本体条件 ——市场概况 ——市场竞争 ——问题梳理 项目处于东平县西部，白佛山东面坡地，距离市中心约3公里，目前项目周边城市意向不足，未来几年虽着城市规划，该区域将成为东平的热点区域项目区位项目位置项目处于东平县西部，白佛山东面坡地本案交通条件目前项目周边还没有交通道路。未来在项目的西边及北边规划两条道路项目处于白佛山东面坡地，具有绝对的文脉资源及景观资源地块资源 半山系马防层峦，奕奕金螺斗际攒。 　俯视林城挥汗雨，下临泉壑渡沙湍。 　洞飞云迹常流润，佛勒石形不碍宽。 　乘兴徘徊幽静里，几忘身是散闲官。 区域亮点：白佛山！白佛山脉一脉相承，人脉文脉相互辉映！项目区域尚处于城市发展改善性建设阶段，周边以空置的用地和待开发住宅用地为主。区域认知 项目周边目前以空置用地及待开发住宅用地为主，正在兴建的大型商场、实验小学等城市配套设施日趋成熟。建设中的商场发挥优势 树立形象本体条件小结1、项目位于东平西部，处于东平的发展方向，就目前来看距离市中心远、周边发展不成熟，生活配套设施欠缺，目前周边城市意象不足。2、项目可依靠白佛山的文脉资源及景观资源；稀缺坡地地块，环境幽静，空气质量极佳，最适宜居住。3、项目区域尚处于城市发展改善性建设阶段，周边以空置的用地和待开发住宅用地为主。4、充分利用地理位置优势,以及白佛山在东平人心目中的地位自然与项目品质相互对接,打造东平人心目中的NO.1项目属性界定陌生区域/中等规模/高档住宅优势：自然景观资源劣势：城市意向落后，配套匮乏陌生区域优势：入市价格低，产品线相对丰富劣势：自身生活配套不足。中等规模高档住宅地块价值决定了产品必须走中高端路线。1Mission? ——开发商目标 ——项目本体条件 ——市场概况 ——市场竞争 ——问题梳理大部分客户经济能力较弱，属于典型的刚性需求客户或改善型刚性需求客户客户分析东平4—6月份成交总价区间统计套数总价35万元以下客户约占到客户总量的70%。支付情况：一次性付款客户只有3%，商业贷款和公积金贷款客户占到79%。万元成交客户付款方式统计成交客户来源地主要是东平城区占到80%，乡镇上来的客户占20%，客群构成年轻化。客户分析成交客户来源区域统计城区客户占到成交客户总量的79%，，周边下属乡镇客户占到客户总量的29%。40岁以下客户占比69%，考虑到为子女购房的老人可能登记自己的资料（50岁以上占比14%），则40岁以下客户占比会更高。成交客户年龄统计关注度东平目前主流竞争表现服务价格户型质量交通采光通风环境物管教育配套会所风格人文品牌身份体验核心产品外围产品外延产品客户置业关注点目前主要集中于地段及产品的基本层面，开始重视环境、配套客户分析客户价值排序首先是地段，其次是产品和价格，现在对配套的要求也日益提高，开发商在配套方面都下了一番功夫。 ——御景园销售经理访谈我们项目热销的主力户型90—120的，130以上的户型不好卖，一个月也就卖1套，我们的客户一般都是东平市区的，一小部分乡镇上来的客户，外地的客户很少。 ——山水人家职业顾问访谈除高端项目外，在售楼盘基本在争夺同一批客户，市场竞争激烈客户分析城市高端置业客户主要分为三类：政府公务员（包括泛公务员）、效益较好企业的管理层、企业私营业主；客户置业目的以自住升级为主；刚性客户全市买房。东平购房需求主要为刚性需求客户和改善型刚性需求客户，总价区间敏感。客户选择物业以工作便利、子女就学、生活便利为选择圆点，地域性较强各项目主力客群为地缘性客户，及周边乡镇客户市场处于多层向高层过度的阶段，产品同质化严重（多为多层和板式小高层）。产品现状文华园山水人家低总价、精品小三居（100—120㎡）的户型受到了市场的认可产品现状市场实现好的产品多为户型紧凑，面积区间合理的产品。大户型产品消化慢我们的项目卖的不错，三居占到总量的50%，面积小总价低是吸引客户的优势之一；现在的客户非常关心总价，前一阵子我们推出的小户型，受到了市场的追捧。 ——文华园销售经理访谈市场概况小结1、市场同质化严重，竞争激烈；项目去化不均衡，销售压力大；2、东平市场以刚性需求客户和改善型刚性需求客户为主；3、客户置业关注基本层面，并开