兰州兰澳大厦项目商业部分营销策划报告_67PPT_XXXX年.pptx

兰州·兰澳大厦项目 商业部分营销策划报告济南名伦地产机构201025日前言 商业地产，被称之为“刀尖上的舞袂”—— 高超的舞者，会比在地板上的表演更加优美，因为它对舞技有更高的要求，表演更惊险，开发商也将获得更高的利润； 但稍不留神就将付出血的代价，刀尖，不留情于任何人——前言 商业地产，在国内经过十几年的摸索发展，目前形成了一套相对成熟的理论体系。 这套理论简单到，绝大多数涉足商业地产的人都可以侃侃而谈； 但也同时复杂到，商业项目失败的案例比比皆是…… 关键原因，常见的有这样几个： 1、前期定位不准，其中包括开发商自信心膨胀，在不谙商业水浑的情况下，盲目上马，无依据定位，即便后期专业公司介入也造成了一定的困难；前言 2、商业运作需要多方合作，合作一方出了问题，整个商业可能就会出现问题； 3、虽然商业运作具有系统的操作模式，但是这个简单的模式里又有无数的变数，理论上的模式未必适合任何一个市场、任何一个项目，如果照搬硬套就容易出现问题，这也往往是专业公司操作失败的症结所在。 比如，所有的商业项目都在讲究投资回报，但是简单的投资回报模式里又有多少变数？除了机械的、理性的投资回报规则之外，投资者的心理又起到多大作用？前言 兰澳大厦的商业，具备了诸多能够成功的要素，但是也有一些先天和后天的不足，一些关键的操作节点尤其需要慎重。 操作得当，劣势可以转化，风险可以转移。 所以，我们在本报告中，首先与开发商共同梳理下商业地产的一般操作模式，再就我们对项目的独特性以及运作的关键节点提出针对性的操作策略。商业地产操作步骤第一步:判断市场条件 第二步:选择项目位置 第三步:判断可发展规模 第四步:项目土地取得及政府许可 第五步:细化项目定位 第六步:项目规划设计 第七步:设计方案的市场验证（目前验证阶段） 第八步:整合项目设计、市场调整方案 及财务方案 第九步:取得项目方案的政府许可 第十步:项目招投标 第十一步:项目的财务核算第十二步:预算资金需求 第十三步:制订融资方案第十四步:实施项目融资第十五步:开展市场策划 第十六步:招商 第十七步:制订价格策略第十八步:制订租金策略 第十九步:选择专业管理公司 （与招商同时考虑）业态与业种 业态（常指9种商业形态）1、百货商店 2、连锁超市 3、便利店 4、折扣店5、商业街5、商业街 6、专卖店 7、购物中心SHOPPING MALL 8、仓储商店 9、家居中心 业种（行业种类）1、餐饮业 2、便利店 3、洗染业 4、汽车养护和维修业 5、教育培训业 6、服饰业 7、家装业 8、药店业 9、房地产中介服务业 10、快递物流业 11、美容业 12、健身业13、图书音像零售业商业部分汇报内容第一部分 市场认知第二部分 产品认知第三部分 价格认知第四部分 三种营销模式思辨第五部分 操盘思路和目标第六部分 市场形象定位第七部分 营销策略市场认知第一部分商圈概况及对本项目的借鉴意义？-------- 市场基本环境 解读商圈对本项目的借鉴意义市场认知 现有商圈主要特征 ◆ 西关商圈 以张掖路步行街和永昌路为主，主要是服饰鞋类珠宝眼镜等中高档用品，周边交 通便利，餐饮等配套较全，商业氛围浓厚，具有良好的发展前景，是目前兰州最 繁华的商业圈，张掖路也成为兰州商业的一颗明珠.◆ 小西湖商圈 以义乌商贸城为主，辐射周边区域，因为交通便利，也成为兰州重要的商业圈。 由于周边民族构成的原因，治安状况受影响。商圈对本项目的借鉴意义市场认知 现有商圈主要特征 ◆ 雁滩商圈 雁滩是兰州房地产发展的排头兵，是兰州房地产发展最早，最快的区域，雁滩利 用其距离行政，文化中心近，及交通便利的条件，发展了以建材，家具为主的雁 滩商圈，周边数个大盘的崛起，为雁滩商圈的发展提供了极大的助力。◆ 广场商圈 坐拥兰州中心位置，无论是交通还是商业氛围，都是兰州最好的地段之一，广场 商圈，在兰州商业发展史上，具有举足轻重的作用.◆ 西站商圈 西部良好的发展前景吸引了众多实力开发商进入，阳光商业街的逐步完善更是为 西部商圈发展注入新的活力。但是目前还是处在初级阶段，要形成更大氛围，还 需至少三年时间。商圈对本项目的借鉴意义市场认知 商圈分析对本项目的借鉴意义 西关商圈张掖路是兰州的“城市客厅”，大商业大氛围大福地。近年来，作为西北重镇兰州的经济发展很快，经济的发展催生了人们对高品质生活的进一步追求，在经济发展的推动下，兰州的商业也发展的很快，各种大型商场如雨后春笋般的不断涌现。改造后的张掖路商业步行街，几乎同时展现百货、零售、连锁、品牌专卖店等多种商业业态，集购物、休闲、娱乐、游览、文化于一体，成为一道新的“商业风景”。因此,不少兰州市民将居住在西关板块视