大理海东新城项目定位及启动住宅区发展建议.pptx

春天在哪里？ 国际山海养生休闲目的地 ——大理海东新城项目定位及启动住宅区发展建议;企业与项目战略解读;基于20㎞2的功能定位：国际养生度假目的地、四养为引擎;4;圈地从小到大;愿景：高层级度假模式，体现生活方式与生命体验的新城;通过前期沟通，形成项目开发的共识： 以832亩地块别墅、延伸地块进行特色酒店、高尔夫开发启动项目开发。;市场分析;9;;全国旅游业持续旺盛，增幅快于GDP增长，旅游的需求结构发生变化;旅游地产：近年以三亚为代表的高端度假别墅产品单价持续升高，稀缺性资源区房产资产化趋势明显;旅游度假业经过金融危机后的低迷下滑开始复苏，并重点体现在三方面： 黄金周是重要的收入来源 高端旅游出现分化 商务旅游增长速度高于家庭个人旅游。;中国旅游度假五大变化趋势;地产新政对旅游度假物业影响，从三亚对新政的反应看，正真的高端客户依然未受影响;这是资产价格暴涨的年代，人们追求占有优势资源， 海东项目的发展符合时代趋势和资本的追求， 其定位和发展基于—— 大理有现世人心中最有价值的资源： 天价气候、充沛阳光、绝佳生态、千年人文、苍山洱海……;近年大理的游客数量持续增长，大理游客人均消费额逐年增长为旅游度假奠定了坚实的发展基础;旅游规划定位：以“中国一流、世界知名”为总目标，将大理建设成为中国西部国际知名的生态旅游胜地，打造成“风花雪月大理、浪漫休闲之都”;大理是中国极为稀有的资源，更适合于长期休闲度假、避暑养生。;20;21;22;大理四、五星级酒店入住率及特色：高端酒店平均入住率较低，均以不同的客群服务和特色进行市场竞争。留宿客逐渐减少，年平均入住率仅55%。;近年酒店发展情况：在建酒店虽以“高档次、特色化、主题化及服务国际化”为概念宣传，但从酒店功能设施及管理公司，并无质的变化。;365天， 2/3在大理，1/3在三亚 海游在三亚，海居在大理;与丽江对比：大理旅游资源并不弱于丽江，在居住舒适度方面远远超过丽江。;大理旅游度假;旅游度假宏观情况总结：;29;市场分析一：市场总体扫描;2008年全州商品房销售均价为每平方米3449.96元，同比上涨1.4% ??环比下降1.25%； 住宅商品房销售均价为3104.92元/平方米，同比上涨1.6%，环比下降0.7%（其中：二手住房价格同比上涨0.3%，环比上涨0.6%；其它各县商品房销售均价为1742.67元/平方米，同比上涨6.07%）； 大理市商品房销售均价4016.35 元/㎡，同比下降0.3%；其中住宅商品房销售均价为3524.04 元/㎡，同比下降0.6%；;　;政府规划不确定性大： 在整体规划中，大理一个中心、四个组团，保护洱海、保护海西，开发海东，开发凤仪，政府在未来土地指标倾向海东的方针有待落实和执行。 作为构建滇西中心城市的大理城市群，实力不足成为未来发展与承担区域责任的最大战略制约，同时滇西区域普遍的低水平发展更让其没有一个广阔而有力的发展腹地支撑。城镇经济水平普遍较低，资金匮乏导致基础设施建设不足，难以形成完善的城市功能和产业发展环境。这导致大理规划的可变性大。;双廊的开发： 1.海滨娱乐项目：位于双廊古镇以南，洱海莲花曲海湾。建设沙滩海滨浴场，日光浴场、阳光房等项目。 2.登山、攀岩运动场：位于双廊古镇以南楸木旬后山，紧邻滨海娱乐区。 3.娱乐服务区：位于登山、攀岩运动场域海滨娱乐区间，占地约100亩。为参与登山、攀登和海滨游乐的客人提供生活保障服务。 4.名人明星休闲度假区：位于双廊古镇南侧砂牛半岛，占地约150亩。三面环水，建设海景别墅、阳光别墅等特色住宅。 5.山地高尔夫球场：位于砂牛半岛东侧，占地500亩，开发建设9洞山地特色高尔夫球场及配套服务设施。 6.渔村古镇酒吧街：位于双廊古镇南侧约200米的传统街区。依托街区现有的传统建筑和设施，建设一条古镇酒吧街。 7.古镇文化广场：位于双廊古镇中心，占地面积约10亩。 8.特色度假娱乐项目：地点在南诏风情岛内。利用该岛四面环水，为高端客人提供休闲度假服务，开发各种娱乐项目。;受洱海天域影响，大理成为全国焦点，地产开发来自环境保护、文化保护的压力较大;市场分析二：旅游地产市场情况;;;;大理旅游地产售价赶超昆明类似物业（价格都在1万左右）; 大理政府层面在过去的旅游管理上存在很多失误，直接造成目前大理传统观光旅游下滑严重。 大理一直在尝试做大理的旅游营销，获得许多称号，诸如中国魅力城市此类。投入大回报小，声音不统一，缺乏整体有效的规划。 大理旅游目前提出了二次创业思路，从单一的观光旅游性质向休闲旅游为主过渡。 ——大理州旅游局马局;大理2003-2009房价变化及与GDP关系;名称;大理旅游地产销售情况表;外销;2003-2010(上）大理户型面积变化;梨花溪;　;