伟业_北京公馆地产项目营销策略方案_42P_公寓_项目定位.pptx

城市价值 传世藏品——北京公馆项目营销方向探讨2007年2月市场环境研究市场环境研究项目定位研究项目营销思路宏观政策研究宏观政策调控外资购房内资购房外资限购提高首付比例限制短期转卖征收物业税租金税自用投资自用投资功能性人民币升值功能性品质流动性收益品质增值性收益性城市价值北京地产市场2005年北京房地产市场遭遇首轮宏观调控中关村金融中心辉煌时代银泰中心富力城双子座中环世贸中国电子大厦2005北京房地产市场整售浪潮2006年北京房地产市场遭遇第二轮宏观调控2006年北京房地产市场20000元单价公寓热销2006年北京20000元单价以上公寓日销售量约7套市场竞争形势典型项目概况案名建筑类型位置报价户型面积开发商建筑面积物业费物业公司Naga上院板楼东直门500天恒拓展57344　　银泰中心塔楼CB500银泰置业5640018　凯悦酒店集团新城国际3期板楼CB300万置房地产800008第一太平US联邦公寓板楼,塔楼宵云257昊岳房地产761257.8不含空调费　戴德梁行　银泰中心柏悦居，地段位置优势突出，配合超五星级酒店服务品牌，使得项目高出其余项目一筹。高端酒店服务式物业公司进驻能够提升项目档次。市场竞争形势典型项目硬件标准　柏悦居NAGA上院公共部分外墙石材幕墙意大利GranitiFiandre高级石材外窗窗玻璃双层钢化LOW-E镀膜中空玻璃德国Schüco落地窗灰色铝合金氟碳喷涂型材、断桥隔热、白色双层中空刚化玻璃 大堂墙面进口高级石材，高级木屏意大利GranitiFiandre高级石材地面进口高级石材，高级木地板，高级地毯意大利GranitiFiandre高级石材　顶棚石膏板吊顶刷高级乳胶漆，造型木饰石膏板吊顶空调系统　中央空调系统,4管一户一系统，PPR管材高档钢管散热器美国Lennox（雷诺士）户式中央空调电梯数量3部，仅服务柏悦居2部/楼座品牌进口奥的斯三菱室内部分户门高级四防门：防盗、防火、保温、隔声，配门锁及隔声闸上海康宇金属龙骨、钢板内衬双开子母铜门及门框， 配德国或意大利原装进口门锁，安全系数由此大为提升。地面高级竹地板高级实木地板　墙面高级壁纸加局部木饰面　顶棚轻钢龙骨石膏板吊顶，刷高级乳胶漆　厨具洁具　龙头：德国DORN BRACHT；洁具：德国VilleroyBoch；橱柜：德国Poggenpohl厨具：德国GAGGENAU 市场竞争形势典型项目硬件标准　新城国际US联邦公寓公共部分外墙铝扣板高级石材外窗窗玻璃高档铝合金框，中空玻璃钢化LOW-E镀膜中空玻璃大堂墙面优质石材石材铺装地面花岗岩或大理石石材铺装顶棚石膏板造型吊顶空调系统　德国大金户式中央空调远大中央空调,2管电梯数量3部/楼座　2部/楼座品牌富士达日本日立室内部分户门优质子母门，配进口五金件高级四防门、进口高级五金地面怡丽复合实木地板石材或实木地板墙面国际名牌乳胶漆环保壁纸顶棚　厨具洁具法尼尼厨具、雅美浴缸、汉斯格雅花撒及龙头，东陶人造石台面及面盆全套进口厨房设备、全套进口洁具汉斯格雅、杜拉维特、摩恩柏悦居平面图市场竞争形势典型项目户型面积在售项目　一居二居三居四居其他其他合计NAGA上院面积　300603727.04120256943套数7119255120户数比例59.2%15.8%20.8%4.2%100%面积比例37.4%20.1%31.9%10.6%100%已售套数154　　19所占比例21.1%21.1%　　15.8%银泰中心面积134240320549320　56621套数12010081616260户数比例46.2%38.5%3.1%6.2%6.2%100%面积比例28.4%42.4%4.5%15.5%9.0%100%已售套数1158342　204所占比例95.8%83.0%50.0%12.5%0.0%78%银泰中心柏悦居，134平米一居以及240平米二居销售速度明显，而户型面积偏大的上院和柏悦府销售速度明显缓慢。市场竞争形势典型项目硬件标准在售项目　一居二居三居四居其他其他合计新城国际三期面积63-95106-139178-188253-286325-374　79387套数85205119832494户数比例17.2%41.5%24.1%16.8%0.4%100%面积比例8.2%34.6%27.1%29.3%0.9%100%已售套数8361312　69所占比例9.4%17.6%10.9%14.5%　14%US联邦公寓面积　162-177183-199206-257　61134套数62104138304户数比例20.4%34.2%45.4%100%面积比例17.0%32.8%50.2%100%已售套数1925549所占比例30.6%24.0%