城市商业综和县城合体的开发与运营规律课件.ppt

地级市和县城综合体的开发规律——以泉州、徐州、苏州、南通等城市为例;杨宝民，星联国际不动产机构深圳市新摩尔（NEW MALL）商业管理有限公司总经理，清华大学商业地产总裁班客座教授。 研究方向：基于知识创新的商业地产经营，大型城市综合体，购物中心与白领百货经营。QQ:465333227 电子邮件：hcy71420@szonline.net 李军，徐州中央百货大楼股份公司副总经理 张中增，深圳中汇建筑设计事务所，西安建筑科技大学硕士研究生导师，兼职教授;目 录;前 言;一．我国地级市的消费特点;我国幅员辽阔，根据经济发展特点可以划分为三类地级城市，一类是发达城市例如大庆、温州、东莞、泉州、嘉兴、金华、无锡、苏州等经济发达城市，一类是内陆中等发达城市例如徐州、扬州、赣州、锦州、吉林、潍坊、大同、牡丹江、芜湖、漯河，一类是不发达地级市，例如梅州、百色、吉安、阜阳、汉中、周口。;地级市消费一般特点;二．地级市商业综合体的选址;1.老城区选址 一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导，在大多数地级市适合采用这种方式。;表1.老城区综合体选址的风险控制;2.综合体在城市新区选址;表2.城市新区综合体选址的SWOT分析;地级市在新区开发过程中，一般要重点将一个新区作为CBD所在地，不要多个重点，否则新区居民区太少，人口聚集不够，难以形成气候。金华在城市化进程中采取组团式的城市发展战略，但是在实施过程中，主要开发方向金东新区规划面积过小，明显出现了多个新区同步开发的失误，造成社会资源的浪费。事实上能够集中力量发展金东新区，与义乌等加快一体化进程是最佳选择。 ;新区开发过程中，居住区和商业区域统筹考虑，商业区域一般放在中部交通便捷位置，在园区经济方面重点吸引无污染的产业集群。泉州是历史文化名城，室内空间拥挤，缺乏绿地，同时也非常需要恢复古代泉州宋代时候的总体格局，我们认为在城东和东海等片区建设城市综合体比较合适。;三、地级市商业综合体物业组合模型与业态设计特点—以苏州为例;类别;苏州是我国发达地级城市的代表，不仅是吴文化的发源地，而且其经济实力已经远远超越一般的省会城市。 苏州工业园区是我国与新加坡合作的结晶，带动了苏州整个城市新区规划达到全国最高水平，为我国可持续发展树立了标杆。 2007年苏州经济总量跃过5000亿元大关，全市实现地区生产总值达5700亿元。全市实现社会消费品零售总额达到1245.5亿元，比上年增长18%。 2007年末全市户籍总人口624万人，比上年增加7.92万人，其中市区总人口234.98万人，比上年增加4.83万人。 苏州市区城市居民人均可支配收入21260元，全市农民人均纯收入10300元，分别比上年增长14.7%和11%。;苏州时代广场;表4 苏州圆融星座项目物业组合比例; 苏州圆融星座综合体位置和ＣＢＤ物业规模 ; 苏州圆融星座项目周边物业分布情况 ;苏州圆融星座项目定位：高档购物中心 “一种环境，两种顾客” ，高收入顾客和中等收入顾客共享高档购物中心的环境。项目开发与运营提出如下建议： 第一、打造苏州工业园区核心商圈，将时代广场和本项目及周边酒店及商业进行统一考虑。 第二、本项目商业部分非常重要，高档百货和名店街区适合放在本项目中，与时代广场业态形成互补。 第三、建立统一的商业运营管理体系（包括圆融时代广场和圆融星座），能够优化业态，开展有效的营销活动。 第四、关于项目盈利模式的思考，办公物业＋商住式SOHO+购物中心，物业销售比例能够收回整个投资。;圆融时代广场由苏州工业园区苏州圆融集团开发，国际一流团队规划设计，分为五大功能区，包括高档办公商务区、城市购物时尚街区、生活休闲区、河滨步道-水滨餐饮区以及苏州首座10万平方米的SHOPPING MALL(购物中心)。400米巨型神奇天幕、3500多个地下车位、6个地铁出口、水上巴士、空中连廊、超大广场、泊车系统、主题景观、时尚夜景……将引领苏州崭新的CBD时尚生活方式。项目于2006年4月开工，预计2008年10月开业。 鉴于苏州圆融时代广场已经引进久光百货等大型商家，圆融星座综合体购物中心部分的业态设计需要考虑两者互补及差异化，我们给出初步业态模型，能够反映苏州购物中心特点。;圆融星座商业规划与业态设计的一个初步模型 ;完善现有概念设计方案，超越大阪难波城的几点意见： 1、空中花园与园林与写字楼等整体风格与文化内涵的表达，空中花园的节点。 2、购物中心能够有效提升办公楼和SOHO层次和高档公寓物业层次，公寓和写字楼能够聚集项目人气。 3、外部交通动线与内部流线 鉴于南部原方案动线不够理想，