国际金融中心营销策略总纲.pptx

中心在这里，你在哪里？富邦国际金融中心2011年营销策略总纲2011-10-20每个城市都有一个标志性综合体城市生命力所在城市中心所在城市形象标杆所在世联观点（1）——综合体从来就是城市的中心，能成为区域城市地标、区域中心和象征 深圳万象城 上海新天地 美国洛克菲勒中心伦敦码头区再造项目日本天王洲再开发悉尼达令港文化娱乐区德国柏林波茨坦广场新加坡新达城纽约布鲁克林区改造项目 。。。。。。。。世联观点（2）——综合体功能复合，多重功能的相互联动使得其具备很强的自我成长、自我繁荣能力商业办公住宅酒店项目活力的核心，建立高端形象形成完善配套、信息平台项目利润实现的关键 商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 商业可能对公寓带来负面影响 公寓为商业提供客源 公寓可能降低项目整体档次利用其它功能，实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流 实现较高的销售价格 保持物业形象 写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼与酒店可共享大堂 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次 提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士）资产沉淀或整售 作用 相互关系世联观点（3）——本项目综合体为“商业核心模式”，商业的形态、档次在很大程度上决定了写字楼与公寓部分的价值上海，上海商城日本，福冈博多运河城香港，太古广场北京，东方广场北京，华贸中心深圳，信兴广场深圳，华润中心深圳，星河国际上海，上海商城广州，中信广场东莞，运河东一号东莞，世博广场合肥，元一时代广场合肥，财富广场合肥，金地国际城常州，莱蒙都会宜昌，均瑶国际广场……深圳，华润中心日本，博多运河成酒店核心模式广州，中信广场深圳，信兴广场商业核心模式写字楼核心模式综合体发展的5种模式及相应的典型案例发展模式住宅核心模式均衡发展模式深圳，星河国际香港，太古广场所以，我们必须回归商业核心，寻求项目在济宁城市中的地位和承担角色报告纲要Part1. 项目目标及本体盘点Part2.市场趋势与客户分析Part3. 项目核心问题思考Part4.营销核心策略及执行安排1看本体使命与目标本体价值审视春节前回现5亿元是项目核心目标,实现项目自我成长、自我繁荣!目标界定完全跳出济宁市场平台，春节前销售回款5亿元，其中写字楼均价7600元/㎡，商业均价15000元/㎡。回款目标商业为核心，三种物业类型的系统盘活，实现自我繁荣、自我成长，打造城市级名片形成。项目层面本体价值审视新世纪广场本案基于目标看本体区域位置：城市主干道光河路、火炬路交汇处；承接开发区与中心城区的黄金区位，极具发展潜力标定城市的新中心区域属性高新区核心、未来城市中心、CBD腹地。城市发展核心干道光河路与火炬路黄金交汇；CBD核心板块；承接老城与新城双重优势；地缘潜力巨大。中心城区新城区【项目区位图】基于目标看本体利好与趋势：高新区在城市中首位度提升，综合维度支持项目在城市中的中心地位利好+契机 政府政策支持“东拓、西跨””的城市空间发展总体规划为东部副中心的建设提供了政策保证，也成为东部商业发展的利好。产业规划升级写字楼商业逐步兴起中长期以后以白领为主，产业规划的升级将会带来更具购买力的企业收入人群。 大型市政设施和配套的建设，以前洸河路为主轴兴建及规划的写字楼及大型商业，逐渐拔东部在济宁人和新济宁人心中的区域意象人口快速导入 东部已经有多家知名开发商在建的大型楼盘，这些社区的入住将进一步带动城东居住氛围的成熟，指引更多的居民居住向东。 现阶段看，城东商业体量小、档次低，与未来快速的人口导入不相匹配，也预示着东部面临新一轮商业机会。产品规划：理念规划、硬件领先，比肩一线城市的大型城市级综合体，具备打造市场领导者的产品硬件基于目标看本体5A写字楼景观华宅新的都市生活方式：瞬间转换，实现工作与生活的完美结合国际级超高层5A级写字楼，聚焦鲁南巅峰商务地标。全首层商业形态层峰公寓峡谷商业代表城市的高度基于目标看本体发展模式：以商业为主导的规划模式，商业将承担春节前回现的主力规划模式选择： 根据济宁分类物业销售与运营状况，当前以商业为驱动的营销模式。规划调整（不含住宅）后，各物业规划面积约如下：√迅速回现：沿街商铺、公寓低层：形象拔高与回现补充：B区商业、C区写字楼；溢价产品：超高层公寓；基于目标看本体产品货源盘点：商业为回现主力，CD区可售面积87700㎡，写字楼作为补充，公寓暂不作为回现产品A区易变现货源盘点：酒店式公寓506套，面积35-93㎡；写字楼31770㎡。鉴于公寓是溢价产品，当前销售有损产品价值和整体收益，因此不做为春节前回现产品。B区：精品广场14385.05㎡，需招商后分割销售，以当前招商进展销售难度大，实现价值度低。C区：峡谷式商业约48452㎡；写字楼44132.62㎡30