光谷太阳城项目定位思考.ppt

光谷太阳城项目定位思考 一、光谷片区市场分析 1.当前供应总量 项 目 占地面积（亩） 建筑面积（万平方米） 销售周期（年） 学府佳园（三期） 197 18 3 金梭花园 60 7 1.5 华乐花园 50 8.8 1 虹景豪庭 10 4.8 0.5 当代光谷智慧城 135 13 1 华城新都 108 15 1 当代曙光家园 200 20(约） -- 山水华庭 35 3.9 0.5 东林外庐 200 12 1 明珠花园 30 3.8 0.5 尚文创业城 -- 7.4 -- 文豪苑 -- 2.64 0.5 名都花园 1000 68 -- 注：由于汤逊湖片区楼盘产品类型以及客户定位与本片区差异较大，竞争性较低，故未列示，不做重点考虑。 1.当前供应总量 片区楼盘目前供应总量为184万平方米。按调查获得的每一楼盘开发量结果进行统计，则目前现有楼盘年供应总量约为80-85万平方米； 开发区管委会明确表示 “在2003-2004年间继续贯彻加大、加快拆迁及土地出让的速度”方针； 2.主要卖点 结论： （1）主打光谷概念十之七八，流于形式，内涵贫乏； （2）大部分开发商做到产品户型方正实用已是心满意足，全新创新大卖点完全没有； （3）个别楼盘（名都花园）园林景观虽然设计并非上佳，但已经成为促进实际销售的核心卖点； （4）个别楼盘（智慧城）退让式开发次序安排值得借鉴； 3.产品类型及构成比例 （1）目前本片区楼盘供给的产品类型完全是以三房两厅两卫为主，面积主要集中在120-130平方米之间，所占比例基本达到40-50%以上，个别楼盘（如当代曙光花园 、虹景豪庭）比例甚至达到70-90%； （2）多数楼盘两房两厅面积主要集中在90-100平方米之间，比例相对较低，基本在15%以下（光谷智慧城项目比例相对较高，达到20-30%）； （3）四房两厅面积主要集中在140-160平方米之间，多数楼盘比例基本在5-10%； （4）其他户型（一房两厅、大户型跃式、复式）比例很低。 4.价格及销售状况 销售状况： （1）三房两厅两卫虽然比例较高，是本片区供给的第一户型，但除个别产品户型较差而导致难以销售外，销售效果普遍良好。 （2）两房两厅一卫虽然面积略偏大（基本在90-100平方米），但强销势头明显，说明本片区市场对此需求较大。 （3）四房以上户型由于总价较高，而销售状况普遍一般，个别甚至较差。 （4）在功能满足需求的前提下，同样户型，面积相对越小的，销售效果越佳。 5.畅滞销原因分析 结论： （1）户型合理、面积相对市场平均水平适度趋小，从而控制总价是各种户型畅销的共性特征； （2）市场需求主力户型三房及两房由于供需矛盾平衡结果偏向需求方一侧，故依赖大环境因素而取得较好销售； （3）滞销的原因则正是上述畅销原因的反面。 （二）我们的竞争对手——大盘决战 规模 210亩、建筑面积21万m2、容积率1.6 主力户型面积 三房及四房，面积在110-150 m2之间 均价 多层均价1900-2000，小高层均价2500-2600 总价 主要集中于20-35万区间 工程进度 三期多层已完工并基本销售完毕，目前主要销售二期小高层。四期动工时间未定，可能推迟到2004年。 入市时间 2002年5-6月 推广方向 居民素质、良好环境，“在线好生活 ” 1.对手动态——学府佳园 规模 150亩、建筑面积12万m2 主力户型面积 三房及四房，面积在120-160 m2之间 均价 均价2100-2200 总价 主要集中于25-30万区间 工程进度 三期已封顶，四期动工时间未定 入市时间 2002年11月 推广方向 大师设计，智能化，环境好 2.对手动态——当代光谷智慧城 规模 249亩、建筑面积36万m2 主力户型面积 三房及两房，面积在80-120m2之间 均价 一期预计均价2200 总价 主要集中于15-30万区间 工程进度 已经开始拆迁 入市时间 预计为2003年10-11月，入市量8-10万平方米 推广方向 精品产品、良好人文、生态环境 3.对手动态——保利花园 规模 1500亩 主力户型面积 预计以三房、四房为主，面积区间不详 均价 据了解可能为2800元以上 总价 预计主要集中于30-45万 工程进度 一期已经动工 入市时间 预计下半年开始入市 推广方向 万科理念、全新生活观念导向 4.对手动态——万科城市花园 规模 160亩，容积率2.0-2.2 主力户型面积 未定 均价 未定 总价 ---- 工程进度 一期年底动工 入市时间 准备2004年3月开始入市销售 推广方向 ---- 5.对手动态——浙江卧龙地产 （三）我们的客户 准确把握客户需求——太阳城制胜关键 1.潜在客户群 （1）武昌东部地