天鹅湖畔项目执行提案.ppt

圣海·天鹅湖畔 执行提案 项目鸟瞰图 提 纲 壹 项目现状 贰 营销目标 叁 市场概况 肆 存在的问题 伍 解决措施 陆 任务分解 2013.11—2014.8 住宅部分销售300套房源，销售额3亿元 营销目标 市场概况 根据对盱眙楼市做的初步调研，概况如下： 1、据不完全统计，盱眙市场目前约有50多个在售楼盘，市场供应量在440万平米； 2、近几年盱眙平均每年销售住宅4000余套，销售量约50万平米，照此理论推算，市场保有供应量全部去化完约需8—10年时间； 3、2012年盱眙土地市场供应约 8300亩，这些土地将在1—2年时间内开发进入商品房交易市场； 4、盱眙市场整体房价在3600—5000元/平米，其中4300—4500元/平米价位比较集中； 5、市场上畅销户型为100—120平米，80平米以下和150平米以上户型去化慢。 市场概况 典型楼盘调研： 总结： 1、盱眙房地产市场整体供大于求，未来两年竞争将更加激烈； 2、盱眙东扩北进的城市规划使得新城区（城东）楼市发展迅速，并成为老百姓认可的价值高地，对其他区域的认可度一般； 3、当地民众对房地产的认知尚在满足基础居住功能阶段，对前沿产品、高端形象没有足够的认知； 4、盱眙自然景观充裕，多数项目均有较好的自然景观资源，该资源也不成为当地人购房的主要参考因素。 市场概况 通过对本项目的初步了解，总结现状如下： 1、项目位于不属于城市重点发展区域的南部； 2、本案是一个旅游综合型地产项目，但旅游资源暂未展现出来； 3、实景示范区仅限于样板房； 4、900多套住宅，9月29日开盘推出4栋，售出仅40套左右，销售进度缓慢，压力较大； 5、据现场销售人员介绍，所有房源均可预定，缺乏推售秩序和策略。 项目现状 存在的问题 通过对本项目的初步分析，项目存在如下问题： 1、高科技产品定位，对当地来讲属于超前产品，购房者不买账； 2、户型面积过大，偏离现在盱眙自住型市场需求； 3、产品卖点多、附加值高，但均为纸上谈兵，没有真实呈现； 5、如此大体量住宅物业，光在盱眙本地去化很有难度； 6、光有高端口碑，没有与目标客群的直接互动，很难形成圈层效应。 思考： 1、在当前市场整体疲软的环境下，营销工作如何突破创新？ 2、来访、来电、销售情况不甚理想，如何提高？ 3、如何开展深入的拓客工作，而不是流于形式？ 4、如何加强案场管理的深度和力度，提高团队的狼性和韧劲？ 解决措施 解决措施 线上线下，双管齐下 线上传播： 高端形象进行到底，采用活动贯穿主线，第一阶段提升项目品牌，给当地百姓对购买此项目增强信心： 1、官方方面人出面剪彩或者几大部委联合推荐，最好能有几大部委联合推荐书，放在销售现场增加公司品牌实力，增强说服力。（建议最好是副县长出面剪彩）； 2、邀请当地比较有知名度有公信力的人出面进行项目推荐。（建议最好能邀请旅游局长做项目推荐）； 3、邀请有名气的明星出面代言。（建议最好能邀请像孟非一级的明星，即耳熟能详又有一定的公信力）； 4、推出一部分湖心别墅，神秘外地客户选走，以此作为营销事件进行报纸、网络、微信炒作。 解决措施之线上传播 线上传播目的： 1、提升项目品牌形象； 2、提升项目公信力。 解决措施之线上传播 解决措施之线下传播 走出去——走出盱眙，全面拓客 圈进来——圈层营销，成交为王 解决措施之拓客 拓客营销 解决来访量、客户来源和客户层次的问题 拓客指导思想： 全面—— 城市包围农村 深入当地 拓展周边 深入——1个中心 3个兵站 7张网 8条线 多元——派单 巡展 陌拜 团购 解决措施之拓客 拓客行动——1378行动 1个中心：项目品牌展示馆（项目现场） 3个兵站：南京、淮安、泗洪分设临时接待点（简称兵站） 7张拓客网：集中商业网点、证劵交易所网点、各大影城网点、各大超市网点、中型社区网点、办公商务网点、动迁区域网点。 8条特殊拓客通路：大型企业拓客通路、政府机关拓客通路、各大高校拓客通路、网络召集拓客通路、电话营销拓客通路、员工口碑拓客通路、现场接待客户通路、房展会接待客户通路。 解决措施之拓客 拓客兵力部署图 解决措施 拓客流程 情报组：收集信息，商圈、政企单位、专业市场、陌生人拜访、社区乡镇街道…… 嫁接、公关活动拓客 信息组：甄别信息、踩点、确定拓客地图 执行组：明确目标、拓客执行、分享总结 数据组：统计录入数据 解决措施之拓客 到哪里去找客户？ 解决之道：分析渠道，绘制拓客任务单 信息组： 搜集信息，了解市