设计师广场案例分析.pptx

如果建筑产品是有生命力的， 那一定有属于自己的精神和气质。 同音相和，同气相求。 而她的根，则离不开承载她的这片土地。 设计师广场——解构主义下的人文居所;;获得奖项： 06-07年度 绿色、人文、科技地产先锋 07年中国户型设计创新十强楼盘 07中国地产标杆名盘 07年中国地产最佳酒店公寓 07北京最佳创新奖;索引 Index;发展背景; 07北京房产走势; 项目区域环境综述;■ 紧邻西四环主干道，京石、京开高速、环线快速路便捷通达金融街、中关村及首都各核心区。 ■ 与中关村商圈、金融街???圈、公主坟商圈及木樨园商圈快速连接，均半小时以内便利车程。 ■ 20余条公交线路直接通达五棵松、公主坟、中关村、望京、广安门、复兴门等枢纽地带。 ■ 规划中2010年将通车的地铁9号线以及京沪城际快速交通中心，将形成更加多元的交通体系， 大大改善区域交通，拉动物业升值。;??????? ????;??????? ????;区域产业综合分析： 位于南四环和西四环交汇处的中关村（丰台）科技园区，历经数十年强势发展，2005年底已有3700家企业入住。再加上总部基地的500幢独栋企业总部楼、65公顷的国美电子城、十多万平米的总部花园项目以及国际汽车博览城相继推出，一个蓬勃发展的经济新区业已形成。这里将是一片会聚北京与世界目光的繁华之地，是云集众多知名企业百舸竟渡的都市新兴区域，是一片企业必夺的商务热土，寸土寸金将不再是纸上传说。 这就为周边项目发展提供了很好的契机。而鑫丰设计师广场项目正处于商业中心点，小区自身品质高，周边配套成熟，商务氛围浓厚，优势突出。;??????? ????;??????? ????;区域住宅发展综合分析： 通过对重点项目的分析，鑫丰项目由于地块较小（约27亩），面临着向小户型差异化的发展方向。定性方向也非常明确，就是非主流居住产品和投资型产品（意为酒店式公寓）。结合对商业和写字楼的分析，本案的依托点主要在于商业和写字楼部分目标人群需求。由于项目处于区域商业中心点，交通便捷，商业价值非常突出，这就为项目在控规条件下发展商业和小户型酒店式公寓定下基调。问题的关键在于：如何突围市场，与目标客群实现对接。; 项目本体因素;在项目面临以上的市场背景下，项目如何发展才能取得成功呢？ 鑫丰信德董事长赵小明以哲学博士的知识背景思考了他项目发展的方向（07年初思考），由08年奥运的世界性眼光挑剔和挑战，从区域、交通、传统文化等多个角度反复论证，在日本、新加坡和中国本土设计师提供的方案中，最终选定了日本建筑家SAKO KELLCHRO的方案。由此，哥伦比亚的解构主义与黑白色被应用到设计师广场！ ;产品研究; 总体规划思想; 产品组合构成; 各产品简析;;起居室居中，大餐厅，主卧室朝南，比较私密。 总体满足居住和象征性功能要求。;百货商业部分——资和信百货;本案产品综合分析： 在准确的市场定位下，设计师广场通过商业百货与酒店式公寓的功能结合丰富了项目的产品内容。同时在项目内部与项目周边市场形成商业与住宅的互动消费。为了跳跃出区域市场，并能在奥运年赢得世界的目光，设计师大胆的应用解构主义手法，通过外立面构建与颜色的选取上为建筑做了个性化诠释，这刚好迎合了潜在消费群体的COOL心理。 项目本身采用了社区开放式布局（分别管理）。在具体的户型设计上，通过35-56平米小面积的酒店式公寓产品的切分与组合，来构建了建筑的外部结构（尺度与尺寸显得非常重要）。并尽可能的在内部功能和空间上做到动静与干湿分区。其中，精装修是其非常重要的一环，满足了消费者的便捷消费心理。 小区交通体系的设计值得一说的是，百货商场外部部分的下沉式入口。内景观环境的打造上面具一定的局限性。;营销过程与成交客群分析; 营销阶段与主要营销手段;阶段销售总结： 设计师广场经过为期10个月的销售工作，创造了区域内产品品质、销售速度、销售价格、市场地位四方面均为首位的成绩，较好的达成了项目“区域市场标杆型领军产品”的阶段营销目标。在保证销售速度的同时为开发商赢得了良好的市场口碑及丰厚的利润。 本案开盘形式均采用集中收敛的开盘形式，强势积累快速收敛，短时间之内营造热销氛围。在销售过程中运用了两次大型公关活动，很好的树立了本案的产品形象以及市场美誉度，“欢乐谷金面王朝：大型演出、”萨博陆地飞行秀“免费观看，在一定程度上通过活动促进老业主为本案介绍新的客源的同时，提高产品市场热度。同时还采用了网络、展会、路牌等宣传方式。 ; 成交客群分析;综合结论;总结： 设计师广场主要从区域发展的现实角度去思考，容积率相对较高，不是北京居住主流。随着北京的环线扩展与高房价的外向逼迫，以前为公务员聚集的城