培训课件房地产销售经理管理实战.pptx

房地产销售经理管理实战; 第一部分 新时期下的房地产市场;从广州的降价引发的思考：; 调控年、升级年、落实年、中国最困难的一年 双竞双限、三竞三限，限价房的尴尬 经济适用房、廉租房、限价房 保障性住房供应量明显增加，分流一部分购买力，并影响预期，恢复需要较长时间。 从2008年开始，住房保障制度建设将加快，住房保障体系逐步完善。如：今后三年，深圳将建成9.73万套保障房，厦门2008年将建成2万套。北京2008年计划分别新建经济适用房、廉租房、限价房300、50、450万平方米。; 2008年12月17日，国务院召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，提出加快保障性住房建设，并针对二套房贷以及营业税征收减免等给出了具体的措施。; 房地产的兴衰与国民经济息息相关，可以说是“一损俱损，一荣俱荣”。 据统计，房地产增加值占GDP的4.5%左右(主要城市该比值更高)、占GDP年增加额约30%左右，对GDP增长直接和间接贡献在3个百分点以上。 数据显示，08年上半年，广州土地出让金收入仅相当于去年同期的1/4，上海为去年的1/10，重庆为去年的1/5。地方财政收入的下降直接导致固定资产投资增速下降，GDP增速也会下降。 国家出台“十大行业振兴计划”，房地产行业未能搭上末班车。 ; 首付比例降低，银行贷款慢慢恢复（零首付意味着什么） 银行持续降息，开发商直接减负 央行降息108个基点，按照上市公司2304亿元有息负债测算，一年可节省利息开支24.9亿元，行业平均每股收益提升0.03元。 直面金融时代的来临，地产金融化 银行暗战升级 ，各地二套房贷利率悄然松绑 ; 50万元贷款，20年期限，目前贷款利率打85折，利息总额50.5万；若打7折，利息总额41.5万，少了9万元，月供少371元。 央行降息108个基点，再按照0.7倍的优惠利率计算，实际贷款利率已经接近2000年以来的最低水平。假设按照20年按揭测算，相对于本次降息前，负担降低6.24%，相对于本轮降息周期前利率，负担累计减轻17.73%。 我们 预计09年还有54—108个基点的降息空间，到09年中期基准利率可能降至5.5%左右水平，考虑0.7倍的利率优惠，实际房贷利率可能在3.7%左右。按平均贷款20年计算，贷款100万元，月供减少1630元，购房负担相对于08年10月房贷优惠利率累计减轻21.66%，相当于房价下降了21%以上。;（三）土地及存货面; 中原地产分析：万科、保利、金地、华润、绿城、雅居乐、招商、中海和复地这10家房企的库存总量达到1972万平方米，占据目前全国新房库存总量的10%。按现在的销售速度，10家房企消化目前的库存，平均需要13个月左右。 截至2月底，商品房空置量已经从去年的1.36亿平方米增长至2亿平方米，今年年底有可能将达到2亿-3亿平方米，如果没有切实利好的刺激政策出台，极有可能会达到4亿平方米。如果拿2亿平方米的空置面积计算，至少要有5000亿不良资产需要处理，最终还是得政府买单。大量的竣工量和存量只能在相对较长的时间才可能得到消化，有机构作过测算，有的区域需要23个月，甚至需要70个月才能消化掉。 目前，开发商手中的闲置土地大约有3.6亿平方米，大约有1.7亿平方米的土地都是前两年拿的，在现有价格之下，这部分土地或将难以消化。; 大鳄云集，竞争升级；蚕食策略，不进则退 市场规范，趋于垄断；房地产行业整合加速 在行业整合初期，土地市场的竞争将更加激烈，行业进入门槛将随之提高；整合中期，则是并购高发期，大多是以上市公司并购非上市公司的形式出现。整合后期，多寡头竞争的局面将形成，上市公司之间的联合与合作将是主流。 牛市为房地产上市公司打开了直接融资快车道，也给强势企业未来的持续发展与扩张积蓄能量，资本助推房地产行业整合的趋势已经相当明朗。 资金素来是房地产业的血脉，房地产上市公司竞相巨额融资，表明房地产市场的资产证券化开始加速。; 2008年,万科、保利、金地、招商地产四大地产公司中,存货占总资产的比例分别为71.93%,76.89%,71.37%和72.38%,货币资金占总资产的比例分别为16. 42%,8.90%,21.53%和11.23%,存货在资产中的比例都在70%以上,资金回笼压力较大。 龙头公司纷纷努力降低短期借款比例,通过发行公司债等方式增加长期借款比例。保利、金地等公司通过发行公司债，已将短期借款的比例降低。;（五）消费市场面;（九） 房地产企业面;二、新时期房地产开发商面对的问题：;三、中国房地产真的不行了吗？;2、 三大制度背景 ;3 、