山东淄博休闲地产项目前期战略定位报告_196PPT.pptx

;前言：项目既定条件;问题的提出;满足“三老”，具备“三性”;第一部分 态势分析;战略机遇;一、天时;近年来，山东经济已经处于迅速发展阶段，城市化进程不断加快，社会发展经历了一个相对较快的增长期。 淄博凭借鲁中之心的先天优势将以其独特而关键的区位条件、丰富而博大的资源禀赋、厚重而悠远的历史底蕴、强劲而持续的产业力量，正蓄势待发，凸现着越来越大的竞争优势，洋溢着越来越大的城市魅力。 ;（1）区域中心优势凸现;淄博：鲁中之心，左右逢源;（2）区域中心聚焦优势明显;区域性中心城市产业功能正在改变;区域性中心城市发展要求;（3）淄博需要城市客厅;淄博客厅在哪里？;淄博正面临着区域性中心城市发展机遇，需构筑现代化的服务平台，不断强化城市个性，树立城市形象。本案开发将强化对高端服务和高档消费需求的引导，为高收入阶层打造多元化的高端服???平台，帮助实现城市功能和凝聚力的提升。本案最有希望成为淄博作为区域性中心城市的超级城市客厅！;据预测：第三产业中的休闲业在十年后，休闲消费支出将占到城市人口消费支出的50％以上。未来休闲经济的发展有着无限巨大的潜力，以休闲居住、旅游休闲、商务休闲、康体养生、休闲体验为主的休闲产业将成为休闲经济的支柱。休闲经济必将成为21世纪中国的朝阳经济。 ;（1）经济水平不断提高;趋势判断：淄博呼唤高端休闲;;小结：需求与供给严重错位;（2）淄博休闲旅游现状;五区三县旅游发展定位;商务、度假游比重较大;游客市场以过夜游为主;小结：休闲旅游需要升级换代;（3）张店休闲市场格局;;;;;;对游客而言，淄博的印象多是工业城市，长期以来一直是过境城市，而非真正的旅游目的地。重要的原因之一也就是因为淄博缺乏高端休闲旅游平台。 从整个淄博休闲旅游差异化定位发展来看，淄博休闲旅游产业目前处于初级观光旅游阶段，开发深度广度都欠缺。并呈现星星点灯的散漫状况，缺乏明月和龙头，缺少一个能够满足高端游客、商务游客需要的休闲旅游平台。;打造大淄博休闲天堂;目前淄博休闲旺盛的市场需求以及需求的多样性与市场供应产品不相匹配，市民休闲需求并没有真正释放；淄博一小时都市圈内缺乏适合现代休闲消费的场所和项目。 整个淄博缺少高端休闲旅游产品来满足富人阶层日渐增长的消费意识和消费能力。本案将担负起淄博休闲旅游业升级换代的超级引擎，成为大淄博休闲旅游的一轮“明月”。;新城区板块 西部卧城;由于淄博市政府出台“关于老城区限制用地”的规定，市区中心楼盘的供应量将明显减少。但老城区板块具有商业中心、交通便捷、配套完善等优势。同时这些特点也导致了其土地规模的局限性，因而老城区的楼盘大致都有以下的特点： 楼盘规模一般都较小； 建筑设计多为多层、高层； 楼盘绿化、景观缺乏； 相对价格偏高。;2）新城区板块：西部卧城;3）高新区板块：产业新城;小结：西部、北部：购房者的首选;（2）整体市场剖析;;;;;（3）高端住宅发展特点;（4）未来高档住宅市场预测;（5）典型性项目剖析;;通过综合评价可以看出： 中润华侨城别墅代表了淄博楼市的最高水平，其次是奥林匹克花园和黄金国际凭借自身的规模优势也具有一定的席位。整个房地产市场还停留在卖产品卖环境阶段，卖生活方式的少之又少。 可以看出目前淄博没有很出色的产品，通过产品创新，做出特色，就不怕没有市场，所在在产品设计上一定要下深功夫，才能做出好产品。;群龙无首，缺乏样板 淄博目前房地产项目基本以大众化市场为主，富人阶层也很难买到好房子，于是很多纷纷到东部沿海城市置业。而淄博拥有众多富有生机的企业，造就了规模可观的富人阶层，但却没有与之相应的高档消费场所，也没有与之相应的高端居住社区。 整个高端居住极度缺乏，市场处于群龙无首的状态，本案在这个尚未完全释放的市场中将大有可为。;战略价值三;二、地利;1、城市空间地位;（1）城市空间将迅速扩张;淄博目前城市发展空间是东西从周村、张店到临淄形成的发展轴线，南北是从高青、桓台、张店、临淄、博山、沂源形成的发展轴线。而项目正处于南北发展轴线上，势必会最先受到城市发展辐射。 在整个大淄博格局中，张店北部高新区和临淄已是成形的工业园区，受到第三产业辐射最容易形成产业聚集区。 既处于发展主轴线上，又处于产业聚焦区附近，这对于项目来说也是一个机遇。;战略价值一;2、从区域板块来看;（1）张店：向北、向西发展;高新区提供强大产业支撑;（2）桓台：淄博的后花园;桓台开发区提升板块价值;调查显示，2005年72家企业集团实现利润为72.8亿元，全市企业综合生产经营景气指数，05年年末达到最高点149.88，创开展景气调查以来的历史最高记录。 随着淄博进入经济发展新台阶，大量企业逐渐带动居住、休闲、商务等市场的发展，房地产业迎来发展的春天，旅游休闲业浪潮也蓄势待发，必须要有合适的供给来承接这些市场需求！ 淄博庞