荷兰水乡3期2组团营销调整建议.pptx

荷兰水乡3期2组团营销策略调整建议; 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 ;开发商的需求及世联的理解;;我们当前的困境－客户普遍觉得价格很高，不看好后市;在访谈的成交客户中，最不满意本项目产品的地方是户型设计，普遍反应厕所和卫生间空间太小，并且有部分户型没有窗户 另外小区安全和小区园林问题客户反应也较多.;我们当前的困境－现场有效客户少；;;;深圳市场;宏观背景分析 2;第五园三期概况 占地面积： 440000平米 总建筑面积：550000平米 商业建筑面积：8000平米 项目总套数： 5000套 容积率：1.4 绿化率：30%;万科第五园三期;金地梅陇镇三期;金地梅陇镇三期;万科城四期;1、07年10月份选取部分素质较差，从来无人问津的房号在价格表上标明较低价格，告诉客户一直都是这个价格，但幅度较小，促销措施及反应不明显； 2、自07年10月开始，每周均要举行两次旺场活动； 3、11月底老带新成交，新老客户各得20万，（新客户在总价中减）； 4、11月底非常有诚意的上门客户可沟通折扣，最低至20%； 5、12月份提出联动成交奖励8万/套。;万科城四期;总结分析;惠州市场政策前后的成交率反差明显，新政的出台打击了豪宅投资客户的信心，使投资客户明显萎缩；而对自住为主的刚性需求影响有限。;春节期间的各楼盘的优惠活动能带来一定的上门量，从而促进项目成交。;项目名称;典型案例分析;典型案例分析;小结;;新政后进线量、上门量、成交量明显下降，销售速度减缓，销售价格有所下调; 占地面积:83200㎡； 总建筑面积：22万㎡ （一期总建筑面积约2万平米，二期总建筑面积约5.5万平米，三期总建筑面积13.5万平米）； 开发商:东莞万科置业有限公司?? 三期主力户型：80-170平米两房(精装修)、三房、四房。 　　 ;价格调整方式; 开 发 商 ：东莞市丰泰建设房地产有限公司 建筑类型：多层、小高层 占地面积:138442.20平方米 总建筑面积:363000平方米 总户数:2625 容积率：2 绿化率：45.2% ;价格调整方式;淡市下的营销策略总结;;;;;所在区域;关于核心均价推导方法的思考;核心均价推导：市场比较法;核心均价推导：市场比较法;价格表形成;7楼以下各房号视觉效果;7楼以上各房号视觉效果;;;价格表的局部调整;定价策略建议 ;剩余房号分析;定价策略： ;设定综合折扣率;;销售中心展示提升;综合服务大使 目的：现场接待客户 时间：2008.3到位（光耀） 服务内容：1、提供客户咨询 2、引导客户 3、讲解荷兰水乡项目;品牌物管，公共契约模式;服务提升;楼体条幅、道旗及标识系统;样板区入口整改建议;问题：现场冷清，没有体现出品质感，客户很容易看到农民房 整改建议：增设休闲座椅、遮阳伞；展板加高1.5－2米;大厅整改建议;大厅整改建议;物管展示：入户大堂设置大堂经理;信息更正建议;问题：饰品的品质感差 整改建议：换成正花、体现品质感;问题：洗手盆、马桶的标签印没有清除，影响品质感 整改建议：注意细节，清洗标签印;问题：家私的色彩搭配欠合理，品质感没有体现 整改建议：重新选用家私，须体现高品质;问题：样板房二层屋顶的螺丝钉没有拆除，品质感没有体现 整改建议：将螺丝钉拆除或补装原有的饰品;问题：家私的色彩搭配欠合理，品质感没有体现 整改建议：选用的饰品色彩材质统一;在马桶上绘上菊花，配合绣拖鞋和粉红地毯，女性的特征表露无遗。人们终于可以大胆充分地呈现自己的性别了;;设置主人椅是一些中产试图准确效仿西方礼仪的努力;床头是块黑板，可以随意更新，现在上面写了主人的英文名字（而不是中文名），可以让直白的表达方式感到羞涩的中产们有婉约的可能，但写了就比不写大胆;服务人员类别;;;9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。1月-211月-21Tuesday, January 26, 2021 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。02:41:0602:41:0602:411/26/2021 2:41:06 AM 11、越是没有本领的就越加自命不凡。1月-2102:41:0602:41Jan-2126-Jan-21 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。02:41:06