乐村项目定位研究报告.pptx

石林小昌乐村项目定位研究报告;本方案版权属北京合晟尚圆房地产顾问有限公司所有，未经我司授权许可任何个人或单位不得有任何形式的拷贝、转载。;第一篇：析势;1、石林印象 2、石林转变 3、地块研究 4、发展方向;我们所处的地方——石林;2006-2010年石林游客量;基础设施薄弱;;石林——早已名声在外，众人慕名而来 然而他并不完美， 基础设施薄弱、休闲配套稀缺、整体规划不完善让多少人成了匆匆过客;传统生态景观经济（门票经济）;一路三区——石林大道、东城区、石林古城区、生态工业集???区 一河三片——巴江为绿色主轴的县城至石林片、北大村片、板桥片 目标：争取在“十一五”期间撤县设市，建成生态旅游城市，2015年建成优秀旅游城市，2030年建成与国际接轨的现代化生态旅游城市。 ;城市对“生态”产业的依赖，让“升级”成为必须;;级工业园区——石林县生态工业集中区是石林县实施“工业强县”的主战场和重要平台，自2006年6月开建后，石林县委、县政府就立志把园区建打造为石林现代化、城市化、生态化、特色化的城市核心区。;;;我们的地块——小昌乐村; ;;耕地、附着农作物，生地，地面高低落差大;最高点;总建面：约180000㎡净用地面积：91.5亩容积率：2.95 建筑密度：30%绿地率：42%;;1、地块高低落差大，且被道路分为两块，会对规划及后期管理造成一定影响； 2、地块A商业价值高于地块B（A地块商业经营具有先天地段优势，B地块商业需人为规划引导） 3、地块位于新城核心区域，区域发展前景看好； 4、地块四周无遮挡，视野较为开阔； 5、地块毗邻规划中的湿地生态公园，生态景观良好。;石林新区的规划发展， 造就了我们顺势开发的机遇 周边的生态资源（湿地公园） 成就了我们无与伦比的竞争优势 但是，规模小、地块零散的问题同时存在 ;处于现代化城市发展初期 市场竞争激烈 产业结构转型期，目前依旧依赖门票经济;项目伊始， 我们一直认为必须“差异突围” 但有时候“和而不同”或许是更好的解决办法 ;做最“精致”的“生态”地产;还有一个问题， 生态定位下， 为何必须要“精致”;;;精致生态; 经过前述梳理 项目操作过程中最大的问题逐步明朗化 接下来要解决的，是以下两个方面： ;1、宏观市场分析 2、全国市场分析 3、昆明市场分析 4、石林市场分析 5、适合本案的业态分析;1、宏观市场分析;2011年一二线城市成交均价对比图;A、昆明本地楼盘成交数据分析;2011年成交套数、成交面积、成交金额、成交均价均与2010年同期相比呈现上涨趋势，其中成交套数为55419套，同比增加了12%；成交面积为476.52万㎡，同比增加了13%；成交金额为321.32万元，环比增加了30%；成交均价为7548元/㎡，环比增加了21%。;B、昆明郊县楼盘数据分析;昆明房地产市场总结：;分析总结：2010年-2011年1-9月共有69块土地进行招拍挂，招牌土地面积为3917.87亩。其中居住兼商业用地共有16块，商业用地23块，居住用地20块，其他用地为10块。2011年1-9月土地挂牌交易数量为2010年的6.7倍，石林土地挂牌交易呈爆发式增长的态势，土地供应充足，未来潜在竞争较大。;B、2011年3-7月土地成交环比图;C、石林房地产市场分布格局; ;;;分析总结：本区域有2个在售项目。物业形态以别墅为主，配合花园洋房及酒店式公寓，容积率在0.42-0.8之间，别墅售价在4000-4500之间。; ;D、石林潜在及在售项目总建面分析;E、石林潜在及在售项目面积区间分析;F、石林在售及潜在项目容积率分析;G、石林项目潜在及在售项目价格分析;H、石林潜在及在售项目业态分析;L、石林在售及潜在项目客户源分析;J、石林项目个案分析;项目名称;石林县房地产市场总结;;何种物业形态适合本项目，周边支撑如何？;生态写字楼：资金回笼速度低，但整体收益较高;市场层面;生态住宅：基本的传统物业类型，市场风险较小，主要现金流产品。;花园洋房：项目形象产品，拔高项目高度。;酒店：提升项目形象高度，但持有经营成本高，风险大。;别墅：高收益产品，销售周期长，市场竞争力大;结论;通过项目自身、风险多角度评估主要物业中适合本案的物业;产品谋划，如何做到“精致”？;精致的内涵;;;;;;;;产品类型;巴洛克艺术产生背景：十七世纪欧洲强权扩张，掠夺海外殖民地累聚巨富，生活上提倡豪华享受，因此对建筑、音乐、美术也要求豪华生动、富于热情的情调。 ;特性—— 华丽，追求色彩和装饰 一、色彩鲜丽。 二、追求新奇。 三、趋向自然。