设施设备管理专项讲座.pptx

设施设备管理 主讲人：谢小黑;纲 要;物业设备管理的意义和目标;2、物业设备管理的意义 注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做 好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。 *管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义： ① 物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管 理的作用，并提供了有力保障。 ② 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规 范化的强有力手段。 ③ 物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节 约资金投入，保障设备安全运行的保证。 ④ 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质 文明建设起到保驾护航的作用。 ⑤ 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。 ;3、物业设备管理的目标 注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基 础。 * 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是 物业设备管理的根本目标。 * 衡量物业设备管理质量的两个指标： A——设备有效利用率，％； B——设备的完好率，％； ; ☆物业设备是否完好的标准为： ①零部件完整齐全 ②设备运转正常 ③设备技术资料及运转记录齐全 ④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 ⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效 ;物业设备管理的内容 物业设备基础资料的管理 物业设备运行管理 物业设备维修管理 物业设备更新改造管理 备品配件管理 固定资产（设备）管理和工程资料的管理等 ;1、物业设备基础资料的管理 注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。 （1）设备原始档案 设备原始档案包括： ① 设备清单或装箱单 ② 设备发票 ③ 产品质量合格证明书 ④ 开箱验收报告 ⑤ 产品技术资料 ⑥ 安装施工、水压试验、调试、验收报告 ;（2）设备技术资料 设备技术资料包括： ① 设备卡片 ② 设备台账 ③ 设备技术登录簿 ④ 竣工图 ⑤ 系统资料 ; 2、物业设备运行管理 ** 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经 济运行管理两部分。 （应取得两个方面的成果）： 一是 设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 ① 针对设备的特点，制定科学、严密且切实可行的操作规程。 ② 对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须 严格要求持证才能上岗。 ③ 加强维护保养工作。 。 ; ; ;（2）运行成本管理 ①???? 能源消耗的经济核算。 ②???? 操作人员的配置 ③???? 维修费用的管理 ;3、物业设备维修管理 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。 （1）维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。 ; 维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。 ① 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外 观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参 数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在 班后对设备做好清洁工作。 ② 定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的 。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。; 应做好以下工作： ? 彻底内外清扫、擦洗、疏通； ? 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； ? 检查安全装置； ? 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； ? 清洗油箱，检查油位指示器，换油； ? 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。 ;（3）设备的点检 ;?设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有： ①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况； ②更换零部件； ③确定修理的部位、部件及修理时间； ④安排检修计划。 ;(4) 物业设备的计划检修;(5) 计划检修和维护保养的关系;5、备品配件的管理;设施设备档案管理;设施设备档案管理;设施设备档案管理;设施设备档案管理;设施设备档案管理;武汉学习照片分享;武汉学习照片分享;武汉学习照片分享;武汉学习照片分享;武汉学习照片分享;武汉学习照片分享;武汉学习照片分享;武汉学习照片分享;;武汉学习照片分享;武汉学习照片分享;谢谢大家！;9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。1月-2