贵州铜仁东太黑湾河项目前期策划提报终稿_73PPT.pptx

谨呈：;Part. 1 本报告解决客户问题的基本思路 Part. 2 本报告主要分享内容 Part. 3 未来需要进一步深化研究和探讨的问题;项目基本情况;客户需要我们解决的问题;我们解决客户问题的思路;通过我们对周边城市旅游地产和铜仁当地普通住宅项目的调查研究，我们认为本项目突破4000/㎡，因此实现最大化的溢价就成为本项目的重点;根据瑞众的经验，项目内别墅项目的溢价主要通过项目本身的打造和项目周边物业配套来实现，两者相比物业配套服务作为提成别墅物业价值的软性要素更为重要;为了项目实现最大溢价??我们认为需要解决两个核心问题：客户是谁？他们对景区别墅项目的价值敏感点是什么？;客户定位总结：投资客，区域内私营业主及政府官员是本项目的核心客户;;本项目存在三种溢价途径，每种途径分别在价值敏感点上的体现方式构成了本项目的溢价体系;1.周边成熟度假别墅户型案例研究;鉴于本项目定位为旅游型别墅，在市内还没有可以参考的竞争对手，我们必须放眼国内，总结国内知名度假区度假酒店别墅和度假别墅的户型设计特点，参考在户型设计上是怎样通过满足价值敏感点来实现溢价的;青城云雾山庄;本案例选取建筑面积最大的两种小户型对其功能和布局进行研究;零公摊面积，假日心情实在拥有。赠送近30㎡空中花园，5.7米阔尺度客厅开间，，可变一间房多功能室。全明设计，多面采光、通风;;;盛美达（张家界）度假酒店;云南丽江雪山世界花苑度假别墅;案例启示;2.区域内财富阶层享受、支配财富特征;与长三角，珠三角及港澳台别墅客户成熟的消费心理相比，本地还处于比较初级的模仿阶段，热衷于学习并了解代表中国顶尖级的优质生活形态，因此顶级人士的消费的总体趋势是趋同的;我们主要从三个方面来分析区域内与区域外顶级财富阶层在享受、支配财富特征的不同;还多是第一代财富的创造者，正处于打造事业的巅峰期，这决定了他们购买别墅不可能单纯为了度假享受与国外顶级客户购买别墅来自用目的相比，景区顶级度假别墅对于他们来说更多的是一种商务工具，是一个社交场所，在积累社会人脉的同时彰显自己和公司的财富实力，扩大社会影响力。因此，别墅的设计要对其社交功能进行特别的强化;与一般简单的家庭结构相比他们的家庭更庞大、更复杂，更注重家庭关系的和谐完美，因此至少需要3个以上套房设计，并且要留有弹性空间协调不同功能需求;;;3.周边财富人群来梵净山度假行为特征;我们从四个方面来分析顶级人士在梵净山的度假行为;;;;;;;;4.项目定位研究;一、在建筑外形上如何凸显我们的特色?;流水别墅之所以广受推崇，是其将建筑与自然环境的巧妙融合、达到共生共存的美妙效果;联排别墅、多层亦可做出流水别墅的特点;二.在建筑单体上如何令消费者臣服?;与水有缘;三 是园林塑造上摒弃各种所谓的风情，塑造返濮归真的意境;多水景少硬景：以自然亲和的水景为社区增添情趣和柔美； 以溪水点缀小区形成蜿蜒流转的感觉，营造社区的亲和感和纯净感； 设置小区组团假山水景和小型瀑布景色，形成小区内部叠水声音，达到声音的美感；适当设置地喷泉和戏水池；;简洁而又不失厚重的建筑立面;沿河商业带应以餐休闲，购物为主题;品牌价值的塑造;客户满意度;关于发展商;关于客户服务;投资客群的定向性思维; 旅游地产相对其他房地产产品,有两个明显的特点： 特点一，较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。 旅游+居住→投资？ ; 特点二，旅游房地产投资回报期长，但现金流相对稳定。在国家实行假日制度改革后，人们出门旅游消费的机会越来越多，旅游景区的消费不会出现大起大落。随着旅游景区价值不断增长，旅游房地产的市场价值也不断上涨。;投资心理学认为： 建筑物随时间的延长而贬值，但土地的价值却随时间的延长而增加，因此从收益率的角度考虑宜购买占有土地面积的建筑物进行炒作。对建筑物而言，其价值是依住宅、饭店、套房等从高至低下降，一般情况下投资者喜欢占地面积大的住宅。 而作为梵净山旅游景区项目，我们恰恰占有了投资优势！; 投资心理学分析了影响投资者五大心理要素： 投资回报率 投资周期 地段 价格 风险因素;;5.本公司对本案的一些建议;产品规划思路;对于建筑而言，关注内在部分与公共空间是两个不同的方向，但对于项目而言：;如何成为区域不可复制的另一极;综合比较本项目与周边区域的地产业态，项目之间具有一定的类似型;分子与分母的双重定论;凭山依水 纯质别墅社区; 以人为本——规划设计要符合市场的需求 要求在各方面有一定的超前意识； 注意建筑语言及建材运用的协调性和持久性； 力求建筑风格相对统一及规划设计的持