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二手房交易的详细流程 二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。 二手房交易的详细流程和注意事项： 、 产权调查 首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署 名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字 ;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助 证据以初步确认房屋产权归属。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。 在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。 、交定金 看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百 万，以 5% 计算定金额度也能达到 5 万元。所以当交易进行到这个环 节时，请多留个心眼。 如果看中的房子还在按揭中， 定金最好不要直接交到业主手中， 而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则 可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。 一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。风险提示： 当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的 20%; 卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼， 所以预约买 卖合同中应注明“交由第三 为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除 1 万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证 金。 、赎楼 一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借 款赎楼，产生的是 0.8% 的担保费用，以及 0 .4% 的短期赎楼利息， 等买家房产证出来之后，再到银行做按揭 ;其二，买家通过担保公司向银行做按揭， 银行再将赎楼款打给卖家， 其中只需要产生担保费， 但买家需要提前供楼。 风险提示： 因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。 、付首期及资金监管 除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来 做，风险很小。 无论是通过何种方式交易， 首期款必须放银行监管。具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自 在银行开一个账户， 约定在买家过户完毕、 拿到新出的房产证之后， 首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方 ;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项 服务，一般会收取单笔 500 元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。 出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在 放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。 、签订买卖合同 在交定金环节，自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内 容。 签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产 总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行。 买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本 ,也可以去中介公司索要合同文本。 风险提示： 如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。 如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。 如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要 的话还可以附上家具家电的照片， 以防交房时出现货不对板的情况。 如果该房产附有户口， 要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。 e）要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的。 、办理按