房地产评估假设开发法评估报告.doc

PAGE 2 定义：假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 基本计算公式： P=A-B-C 式中：P—待估房地产（或土地）价值 A—开发完成后的房地产价值 B—后续开发的必要支出 C—后续应得利润 其中：后续开发的必要支出包括取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。 假设开发法分为动态分析法和静态分析法。由于动态分析法所用的折现率较难确定，故本次评估采用静态分析方法进行测算。 1、估价前提和最佳开发经营方式 1.1、估价前提：本次估价目的为抵押，结合本次估价目的，本次估价以被迫转让开发为估价前提。 1.2、最佳开发经营方式：估价对象土地面积合计为36631.5㎡，规划用途为商住用地，规划计容建筑面积为不大于102,076㎡（其中：商业建筑面积不大于5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米），地上建筑容积率为不大于2.788，建筑密度≤28%，建筑限高100米，绿地率≥30%。通过对估价对象状况以及估价对象所在地的房地产市场状况的调查，结合最高最佳利用原则，本次估价确定估价对象最佳开发经营方式如下： （1）建设内容与规模：建设内容为商住房地产。估价对象规划计容建筑面积为不大于102,076㎡（其中：商业建筑面积不大于5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米），结合最高最佳利用原则，本次设定估价对象计容建筑面积为102,076㎡，其中商业建筑面积为5,400平方米，配套设施建筑面积280平方米，剩余部分全部设为住宅。根据当地住宅小区规划要求并结合类似案例，按每100平方米建筑面积配套0.7个车位，即地下停车位个数为713个，按35㎡/个车位计，则地下车库面积为24,955㎡。综上，本次设定估价对象总开发规模为127,031㎡。 （2）可销售或经营内容与规模：估价对象可销售内容为商业房地产、住宅房地产以及地下停车位房地产，可销售规模分别为商业5,400平方米、住宅96,396平方米、地下停车位24,955平方米。 （3）建筑结构：钢混（框剪）结构； （4）建筑层数：根据容积率为2.788及建筑密度≤28%，本次评估设定为高楼层建筑形式； （5）装修标准：住宅外墙瓷砖、高级涂料，内部毛坯； （6）商业裙楼:根据实地查勘，评估对象整体四面临街，同时委估土地规划商业面积为5400㎡，土地面积36613.5×28%=10251.78＞5400，因此商业面积可全部设为地上一层商业，根据最高最佳使用原则，商业可布局成临街商铺。 2、后续开发经营期 根据以上资料，拟建项目为常见民用建筑，该类工程为常见工程，建设成本在当地目前处于相对稳定状况。该宗地开发程度已达五通一平，土地面积为36631.6平方米，总开发规模为127,031㎡，根据建设工程进度及同类房地产的开发周期，预计估价对象后续开发经营期为2年，其中销售期为1年。 3、开发完成后的房地产价值 结合片区房地产市场情况，我们采用比较法测算其建成后住宅、商业用房及地下停车位价值；小区配套用房不销售。 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比案例成交价格进行处理后得到的估价对象价值或价格的方法。 基本公式：估价对象比较价格=可比案例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×交易方式修正系数×区位状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数 3.1、住宅销售价值测算 （比较法的具体测算过程需参照比较法相关评审要求撰写，此处不再重复举例。） 3.2、商业用房销售价值测算 （比较法的具体测算过程需参照比较法相关评审要求撰写，此处不再重复举例。） 3.3、停车位销售价值测算 （比较法的具体测算过程需参照比较法相关评审要求撰写，此处不再重复举例。） 3.4、委估土地开发后销售总收入汇总表 物业类型 数量 单价 总价（元） 住宅 96,396㎡ 6,200元/㎡ 597,655,200 商业 5,400㎡ 23,000元/㎡ 124,200,000 车位 713个 100,000元/个 71,300,000 合计 =SUM(ABOVE) 793,155,200 4、后续开发的必要支出 4.1、取得税费 取得税费主要为土地取得税费或在建工程的取得税费。土地取得费用，即待求取的地价，假设为V，土地取得时买方应缴纳的税费，一般为契税和印花税，根据《广东省契税实施办法》和《********》，契税税率为3%，印花税税率为3%，即取得税费为3%V。 相应公式=XXX×XXX=XX（注：公式、计算过程