第10章房地产企业税收筹.pptx

;一、房地产开发企业涉及的主要税种;1、房地产企业在设立环节上的税务筹划 2、房地产企业筹资环节的税务筹划 3、房地产企业开发建设环节的税务筹划 4、房地产企业销售环节的税收筹划。;（一）房产企业在设立阶段的税务筹划;1、有限公司和合伙企业的选择;案例：假设应纳税所得额为1000万元，;注意： 本案例中没有考虑调增合伙企业股东发给自己的工资，合伙企业所应纳个人所得税应略微的大于349.625小于400万元。总之，注册合伙企业相对于对于有限公司是有节税效应的。 但是除去个人所得税在税收的优势外，也需要考虑其不利的一面——合伙公司是一个无限责任公司，股东承担无限责任。;2、法人股东与自然人股东的选择;3、总分公司和母子公司的选择;亏损与盈利情况的存在，企业如何选择？ （1）总机构盈利，分支机构亏损，选择总分公司，可以将分支机构的亏损弥补总机构的盈利。 （2）总机构亏损，分支机构盈利，选择母子公司； （3）总机构盈利，分支机构有盈有亏，可与其中亏损的组成总分公司，与盈利的组成母子公司。;4、项目公司和公司项目部的选择;筹划：如果项目所在地所得税税率低于母公司所在地税率，成立项目公司，如果两地税率相同或者项目所在地所得税税率高于母公司所在地税率，成立公司项目部税收上更为有利。;5、内资公司和外资公司的选择;（二）房地产企业筹资环节的税收筹划;2、房地产开发费用中政策扣除项目的选择;（三）房地产开发建设环节的税收筹划;1、项目可行性研究等前期费用的筹划;案例： 某房地产开发商前期调研成本为60万元，通过“部门公司化，业务外包化”独立成立一个调研公司，专门为总公司提供调研服务。同样的60万元成本，独立的调研公司可以向总公司收取150万甚至更高的调研费。这样就可以提高总公司土地增值税的抵扣基数。 多出的费用不一定很大，但是如果在增值率20%临界点上的话，能起到四两拨千斤的作用。使其增值率小于20%，从而享受免征土地增值税的优惠。同时这也是转移利润的重要方法。;;2、企业价值链的延伸;例如，许多房产开发企业拿地后，分??开发。未使用的土地进行园林树木的种植，然后给开发的小区进行绿化装饰。这样有助于提高小区的品味、档次，有助于小区的销售。但是若独立成立一个园林绿化公司，则能够加大抵扣成本，（树木的价格有很大的选择空间），同时进行利润的转移。 转移利润的好处在于，一方面如果园林绿化公司注册地为香港则其企业所得税为17.5%比大陆低，可以少交企业所得税。如果注册地为大陆，但是可以招用下岗职工、残疾人和退伍军人等使之符合新办企业的优惠条件，从而达到节省企业所得税的目的。;3、加大期间费用; 若增加期间费用90万，则扣除项目合计9090万元，售价为10900万元。 增值率=（10900-9090）÷9090=19.91%， 符合建造普通标准住宅的税收免税优惠条件。 营业税不变 印花税不变 企业所得税增加570×25%=142.5（万元） 税后利润增加=570-142.5-90=337.5（万元）;（三）房地产企业销售环节的税收筹划;1、楼盘价格制定的税收筹划;筹划： 若售价降低至10790万元，则： 增值率=（10790-9000)÷9000=19.89% 低于20%，符合建造普通标准住宅的税收优惠的条件， 可以免土地增值税。 营业税=10790 ×5%=539.5万 印花税=10790 × 0.5‰ =5.395万 企业所得税=（10790-9000-539.5-5.395）× 25%=311.276 税后利润=10790-9000-539.5-5.395-311.276=933.829（万;获得节税的原因：; 2、售楼促销方案选择的税收筹划;1、买房赠送 （送花园、送阳台、送车位、送空调…… ）; 注： 送2万的空调及其应承担的增值税以及代扣的个人所得税，在会计上应计入销售费用，但是从税法上来说属于捐赠支出，而且是非公益性捐赠支出。因而税法上应调增企业所得税的应纳税所得额。;2、买房返现金、买房送契税;3、打折销售;销售公司PK销售部：;案例：某房地产企业，其建造的房子的扣除项目合计1亿元，楼盘市场销售价为3.5亿元。 （1）设立销售部： 则其增值率=（3.5-1）×1=250%， 应纳土地增值税=2.5×60%- 1 × 35%=1.15（亿元） （2）设立销售公司： 房地产企业将楼盘以2.8亿元（80%以内）的价格卖给销售公司，销售公司再以3.5亿元的价格对外销售。 房地产企业：增值率=（2.8-1）÷1=180%， 应纳土地增值税=1.8×50%-1