福建莆田天龙商业项目操作方案.pptx

天龙商业项目操作方案;本项目操作构思;对于莆田商业的思考;一、对于莆田商业的思考;二、针对各种业态莆田市场表现分析;二、针对各种业态莆田市场表现分析;二、针对各种业态莆田市场表现分析;二、针对各种业态莆田市场表现分析;二、针对各种业态莆田市场表现分析;二、针对各种业态莆田市场表现分析;二、针对各种业态莆田市场表现分析;三、城市未来规划商业圈对本案的影响;三、城市未来规划商业圈对本案的影响;商业业种规划建议;1、-1F规划建议;1、-1F规划建议;2、1F定位时尚精品区 ;2、1F定位时尚精品区 ;3、2F规划建议 ;3、2F规划建议 ;4、3F规划建议 ;4、3F规划建议 ;5、4F规划建议 ;5、4F规划建议 ;6、5F规划建议 ;6、5F规划建议 ;本案商业风险规避 ;;1、保留主力商铺 ;2、引进品牌主力商业;3、合作经营 在可能的情况下，可以考虑与核心主零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。这样操作即可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他商家合作的信心。 4、灵活运用返租率 为了促进产权分割的销售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定，在合同中要明确体现返租利率随国家中央银行利率的变化而浮动。 5、重视商业管理公司扮演的角色 重视商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，开发公司可以考虑逐渐退出商业管理，改由商业管理公司承当起物业保值、增值、正常返租的责任。;6、处理好“返租后遗症” 租赁返租协议到期后会出现“返租后遗症”。是否能弱化或解决该问题，有待于商铺业主委员会以及商业经营公司的成熟才能得到有效、彻底的解决。 国外流行的“认购面积，共有产权”的办法很好地解决“返租后遗症”，具体操作是开发商将物业划成几大区域，每个区域在划分成等面积的若干份，没个购买者可购买其中的一份或几份，所有购房者可以拥有这个区域的产权，每个物业住都可以拥有共有产权证。 7、合理的租售面积规划 购物中心在主题商场确定后，对商家品牌招商的比例应合理规划：;带租约销售： 为保???本案的整体经营性，商铺面积应招进品牌专卖店。这部份商家拥有强大的经济实力和销售实力，因此租金较高，销售上可采用取先招商再带租约的形式销售给投资小业主，这部份商业面积将给小业主带来丰厚的投资回报。;直接销售： 在主力店和次专店的带动及品牌号招力下本案的20%面积可直接销售给一般个体商家或商铺投资客，不必招商或返租，这部份商业面积可为本案迅速回收投资成本。;商铺销售战略一：打造品牌 项目的品牌是投资客进场一大关键。;商铺销售战略二：确保投资客的投资回报 投资者最担心的是投资的回报，因此与保险公司合作，通过准确的数字计算设计出一个险种，确保投资者的投资回报．;商铺销售战略三：租金、分红双红利计划 开发商把主力店的部分租金作为红利反还给投资客．这样商铺租出前，投资客就有收益，商铺租出后，红利月月照收，再加上不断看涨的铺租收入．;商铺销售战略四：先租后售 购买者先租商铺，在规定时间——通常为三个月至一年内按月交付房租．如决定购买，补齐剩余房款（租金可抵作购房款），即可办理购房手续；如果不满意，付清租金即可退房．;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。1月-211月-21Tuesday, January 19, 2021 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。22:58:1522:58:1522:581/19/2021 10:58:15 PM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。1月-2122:58:1522:58Jan-2119-Jan-21 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。22:58:1522:58:1522:58Tuesday, January 19, 2021 13、志不立，天下无可成之事。1月-211月-2122:58:1522:58:15January 19, 2021 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If Id gone alone, I couldnt have seen nearly as much, because I wouldnt h