百人行北京时间国际项目推广94PPT.pptx

?;?;?;?;?;时 间 国 际 项 目 推 广 提 案;引 言;第一章 热身;;我是谁;我是谁;我是谁;我的优劣势分析;第二章 起跑;从产品出发的三类产品;Way 1;我可以是办公楼;我不能是办公楼;诸如：第三置业;地理位置：本项目位于朝阳区三元桥东北角 楼盘价格：10200元/平米 总建筑面积：194635平方米 开盘日期：03年4月中旬 主力户型：100-200平方米;建筑特色;写字楼 写字楼位于项目的东南角，总建筑面积约为5万平米，地上150米高，拥有独立大堂和独立的设备系统，特别适合实力派大型企业整栋购买作为企业总???。 ;写字公寓 写字公寓为两栋18层建筑，一期公寓式写字楼 共338套，主户型从89-286平方米。外立面设计简洁现代，公共部分装修高档。;项目推广; 第三置业的一期写字公寓和我们的这条出路如出一辙，并且从他现在的销售情况来看还是很不错的； 但是，如果进一步了解就会发现。第三置业真正的热销阶段是在外立面装修进行到一半以后才开始的，这也是办公楼在销售中常遇到的问题；;办公楼的买家大多宁可多花钱去买马上入住的现房，也不会占用流动资金购买长时间不能使用的期房，同时还要负担着现有办公地点的房租。 而且，对于此类买家而言，选择办公楼最重要的一点就是办公的环境，即是否具备一定规模的商务氛围。;根据本案现有的建筑阶段及建筑规模，可以推断出： 如果我们以纯办公楼作为本案推广的出路。 在现有的销售阶段是很难达到预期的销售前景的。;Way 1:纯办公楼 Way 2:纯住宅楼 Way 3 :商住两用;Way 2;我应该是住宅楼;诸如：凤凰城;均 价： 10500元/m2 位 置： 北三环西路南三元桥东北 占地面积： 4万平米(公顷)? 建筑面积： 18万平米 建筑类别： 板楼、板塔结合 装修标准： 精装;绿 化 率：39% 户 型：66-86平方米一居 100-150平方米两居 150-230平方米三居 入住时间：2005-10 开 发 商：华润置地 物 业 费：5元左右/ m2;;属性定位：三元桥，华润置地，凤凰城二期 广 告 语：回到真正舒适生活 书写爱的城市;;; 就同样的地段而言，凤凰城的公寓销售应该算是不错。特别是当年销售一期的时候，可以被称为公寓项目销售的典范。 但是，进一步分析它的真正买家就会发现。凤凰城的客户中不乏打算在此办公的中小型公司。尤其当你走进已经入住的凤凰城一期时，便会看到大量的美容院、广告公司、房地产经纪公司等等。; 由此，我们得出结论： 虽然是纯居住的公寓项目，在这个片区，也会有出现大量的买家是打算在此办公的公司； 如果我们一味的宣传纯公寓概念，过分的告知买家市场：这里是纯住宅项目，那也就意味着我们要在产品的硬件上与凤凰城乃至众多的住宅项目陷入比较的竞争之中，无形压力增加； 所以，以纯住宅楼作为产品的定性仍是不合适的。;“住大于商”。这里所谓的“住大于商”是指：以住作为推广的切入点，商务仍有进驻的可能。;Way 1:纯办公楼 Way 2:纯住宅楼 Way 3 :商住两用;Way 3; 我满足纯办公的功能，但现有的自身条件不能使我获得预期的收益，所以我不做纯办公楼； 我具备居家生活的必要条件，但我的产品不够纯粹，我无法在市场中占有足够的份额，所以我不做纯住宅楼； 其实，我是最纯粹的商住两用楼。; 我的产品涵盖了商务及居住的双重特征。我既可以满足办公客户的需求同时也满足居家生活的要求。 面对公众市场我们是否可以宣称： “我既满足办公又可以居住，我是两种产品的结合体”; 绝大多数的买家是不会自愿接受一个不够纯粹的产品的。虽然在买家实际使用时也会出现混杂的现象，但是他们决不希望你提供给他们的产品是不伦不类的。; 所占比重较大的居住型客户不希望每天有很多陌生人在自家门前会出出入入，感觉没有安全居住的保障。 而那些办公型的客户也不会喜欢每天从隔壁传来的饭菜香， 所以很明显，答案是否定的。;第三章 加速;发现出路;销售现状上： 有一栋作为总部基地整卖，也就意味着这不可能是一个纯粹的住宅社区；;买家群体上： 又不希望购买的产品不够纯粹，并且“商住”的概念已经泛滥，没有新鲜的吸引力，不够吸引眼球。;关于出路;非商非住 亦商亦住 可商可住;诸如：五栋大楼；远洋新干线;位置：车公庄大街 均价：7950元/平米（公寓），9500元/平米（写字楼） 入住时间：2005.7 规模：16万平方米 开发商：北京隆盛房地产开发有限公司;特点：集商业、写字楼、公寓多种产业形式于一体。由五栋风格迥异的楼体组合而成，鼎立西二三环间，交通便利，占据中关村、金融街、西外商圈金三角中心区域。;属性定位