房地产评估已开发房地产中土地的成本法（营改增）——测算表.xls

市场比较法求取土地取得成本 市场比较法（土地） 土地成本法（营业税） 土地成本法 (营改增后--简易计税) 土地成本法 (营改增后--一般计税) \a \d \p \s \z _1 _2006年11月24日 a aa BorrowerName CapRate City cost Data___Borrower Data___Coll_Info Data___Coll_Scenario Data___Loan discount DiscountRate Document_array EstCollateralValue EstCollateralValue EstCollateralValue eve FAR GrossAreasqm GSEstAnnlNOI idlds KPMG_2 landareasqm LandOwner Months Months1 PlotRatio Pool Portfolio PRCGAAP PRCGAAP2 Prefecture Print_Area_MI print_area1 PropertyType ProposedBid T_Borr T_Pay Total_Debt Underwriter Ward Work_Program_By_Area_List 不动产分类别汇总表3 大多数 地价 房屋重置成本测算表 飞过海 固定资产 管理费 汇率 建造成本 利息 目录 年初短期投资 年初货币资金 年初应收票据 评估单价 生产列1 生产列11 生产列15 生产列16 生产列17 生产列19 生产列2 生产列20 生产列3 生产列4 生产列5 生产列6 生产列7 生产列8 生产列9 生产期 生产期1 生产期11 生产期15 生产期16 生产期17 生产期19 生产期2 生产期20 生产期3 生产期4 生产期5 生产期5 生产期5 生产期6 生产期7 生产期8 生产期9 土地18 销售费用 一、 澡在 重置单价 ? ? ? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? ?????? 注意：使用该表格需启用迭代计算功能。 适用范围：产权人为一般纳税人的新项目。 （已建成房地产房地分估中）土地的成本法测算表 序号 项目名称 依据或费率及公式 费率参考取值 评估值 一 待开发土地成本 1.待开发土地取得成本 评估基准日的市场价值 2.土地取得相关税费 买方应缴纳的税费包括契税、印花税及交易手续费等，土地购买价格×比率 契税：3.0% 印花税：0.05% 3、合计 1+2 二 土地开发成本 取得土地时至达到土地开发条件之间发生的相关开发投入 按实际继续发生的情况测算 三 管理费用 （待开发土地成本+土地开发成本）×管理费率 管理费率 2%-3% 四 销售费用 销售费用：费率*A（A为土地评估价格） 销售费用费率 2%-4% 五 投资利息 （待开发土地成本+土地开发成本）×利息率×计息期＋管理费用×利息/2×计息期+销售费用×利息率×计息期 投资利息率 以1年为例，单利计算 六 销售税费 增值税 当期销项税额-当期进项税额 6.1+6.2+6.3+6.4+6.5 销项税额 含税销售额/（1+税率）×税率 税率 进项税额1 土地取得进项税额 土地取得成本/（1+税率）×税率 进项税额2 土地开发进项税额 土地开发成本/（1+税率）×税率 进项税额3 销售费用进项税额 销售费用/（1+税率）×税率 城市维护建设税 增值税额×城市维护建设税率 城市维护建设税率 教育费附加 增值税额×教育费附加费率 教育费附加费率 地方教育费附加 增值税额×地方教育费附加费率 地方教育费附加费率 印花税 含税销售额/（1+税率）×税率 或：含税销售额×税率 印花税税率 七 开发利润 （待开发土地成本+土地开发成本）×直接成本利润率 直接成本利润率 10%-15% 八 土地重置成本 土地的重置成本全价A A=[一+二+三+四+五+六+七] 土地面积（㎡） 土地评估结果 重置成本单价*自用地面积 备注：（1）直接成本利润率可根据当地的经济发展状况结合土地的用途综合确定，其他费率可根据当地实际情况进行适当调整。 （2）投资开发期按1年来计算的，且利息的计算时采用的是单利。注意利息率采用的是2015年10月24日更新的一年贷款利息率。 （3）表中土地继续开发成本是专指，取得成本时的土地开发程度若不够直接开发，后继需要继续投入达到开发条件下的开发成本。 适用范围：产权人为小规模纳税人或者产权人为一般纳税人的老项目。 买方应缴纳的税费包括契税、印花税及交易手续费等，土地购买价格×比率% 费率*A（A为土地评估价格） 销售额/（1+税率）×税率 增值税简易征收率 以1年为例 销售税费：销售税费税率%*A（A为土地评估价格）