民法典第222条“不动产登记错误的赔偿”规定的解读与释义.doc

PAGE PAGE 1 民法典第222条“不动产登记错误的赔偿”规定的解读与释义 第二百二十二条【不动产登记错误的赔偿】当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。 　　因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 条 文 解 读 　　【条文主旨】 　　本条是关于不动产登记当事人和登记机构赔偿责任的规定。 　　【条文理解】 　　本条沿袭《物权法》第21条的规定，对不动产登记错误的赔偿责任作出规定，主要目的就是因登记错误造成他人损害的，为不动产权利人和善意第三人提供救济。本条尽管由两款构成，但它是一个整体，而不是对立的两个责任。 [1] 本条两款应当协同解决权益损害问题，警示可能提供虚假材料申请登记的当事人，并以此促进登记机构提高注意义务，建立健全完善不动产登记制度。 　　一、不动产错误登记造成他人损害是承担责任的前提 　　不动产登记，是指国家规定的登记机构根据权利人的申请，将不动产物权的设立、转移和变更的情况在不动产登记簿上予以记载。其意义在于为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。 [2] 不动产登记具有权利确认和推定以及公示等功能，登记内容是否正确对于维护交易的安全和秩序意义重大，正因如此， 登记发生错误反过来可能会给真正的权利人及其他因信赖登记公示而发生交易的当事人造成损失，该损失应为现实发生的损失。一方面，如果对登记申请审查不严，因故意或过失而将有关财产登记在他人名下，就可能让冒名登记的当事人获得了收益和处分的权利，而真正的权利人限于蒙受损失的重大风险之中，如冒名登记人对该不动产进行交易并将该不动产抵押或变更登记在他人名下，真正权利人的损害就已现实发生。另一方面，如果对登记审查不严而发生登记错误，使善意相对人相信登记的真实性而与冒名的登记权利人发生了交易，面对真实权利人的追索而可能增加诉累，也会造成善意相对人的损失。当然，如果错误登记仅仅形成某种风险尚未造成现实的损害，真实权利人或善意第三人及时发现而避免了损害发生，提供虚假材料申请登记的当事人或审查不严的登记机构仍承担公法上的相应责任。在因登记错误而使真正权利人和善意相对人遭受现实的损失时，受害者有权请求有关登记申请人和登记机构赔偿该损失，但两者受损害的性质、内容等均存在不同，由此而产生的赔偿责任在责任构成和责任范围亦有不同。对于不动产权利人因错误登记受损的情形，物权属于绝对权，任何权利人以外的他人均为义务人，有消极不作为的义务，行为人对物权人的损害应当承担严格的全面赔偿责任，并不以是否有过错为归责原则。而善意第三人因信赖不动产登记而进行的交易并取得的物权，即使登记错误，原则上第三人受到善意取得制度的周全保护，如果损害仍然发生，属于对信赖利益的侵害，其救济方式与物权保护制度存在不同。 　　二、不动产登记错误赔偿责任 　　（一）不动产登记当事人故意提供虚假材料，导致登记错误 　　具体又分两种情况：一是冒名人利用某种便利获取了有关证明材料并伪造相关必备事实，骗取变更登记到冒名人名下。此类情况，各国在关于当事人承担赔偿责任方面的立法规定差别不大，当事人应承担侵权赔偿责任，构成犯罪的，追究刑事责任。实施积极侵害行为人 担责并无疑义。难点在于，如果造成登记错误的原因，既包括登记机构工作人员故意以及疏忽大意等过错，也包括当事人提供虚假材料欺骗登记机构等情形，行为人承担赔偿责任之后，能否适用本条第2款追究登记机构的赔偿责任。从本条第2款的规定来看，行为人故意提供虚假材料欺骗登记机构，与登记机构审查不严相结合导致登记错误，不排除两者均应承担赔偿责任。其理由在于，登记错误的受害人处于相对弱势的地位，这样规定是为了对受害人提供更加充分的保护。 [3] 登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。二是真正的不动产买受人为规避宏观限购政策、经济适用房资格审查，或者因逃废债务、违反纪律等隐瞒真实财产的需要，与关系人达成一致，借名交易并登记在非投资一方名下，而隐名者对不动产占有、使用、收益，并与登记物权人协议适时行使处分权或内部约定所有权归隐名者所有，基于现代社会对个人隐私、住宅私密、商业秘密的保护以及城市陌生人社会带来的阻隔，他人难以识别物之真实利用者及其归属者，事实上，严格来说此类“登记错误”正是“隐名权利人”追求的结果，如“隐名权利人”因此产生损失的，无权向登记机构索赔。 　　（二）因不动产登记机构原因，导致登记错误 　　对于不动产登记机构赔偿责任，各国在登记机构赔偿责任性质、归责原则、责任范围以及救济途径等方面作出了不尽相同的规定。对于登记机构因登记错误所承担的赔偿责任，很多国家和地区对此作了相应规定。如《日本不动产登记法