代建行业市场前景及投资研究报告（一）：轻资产高毛利，助力地产.pdf

行业报告 | 行业深度研究 房地产 证券研究报告 2021 年08 月12 日 投资评级 轻资产高毛利，助力地产轻重分离——代建行业深度研究（一） 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 房地产市场化促进代建发展，行业整体空间大 房地产代建是房地产项目所有人将房地产开发项目的全部或部分设计、开 发、建造、管理或其他职能委托给具有房地产开发能力并且擅长开发的代建 公司。随着房地产行业市场化，代建行业逐渐向广义的服务管理转型。在房 地产市场化改制后，商业代建逐渐成型，房企为缓解成本压力逐步承建政府 代建项目。根据中指院报告，2020 年全国房地产代建行业新签约项目建筑 面积8060 万平方米，2010 年至2020 年行业建筑面积的CAGR 为24.4% 。 2019 年代建行业总收入为91 亿元，2015-2019 年收入CAGR 为34.9% ，CR5 收入占比达到55.3% ，竞争格局良好。 行业走势图 房地产 沪深300 轻资产运营，穿越周期盈利能力强 代建具有如下三个特点。1 ）轻资产运营：提供咨询服务，管理项目开发并 19% 收取管理费用，主要成本项为人工成本。2 ）受周期影响小：在房地产下行 11% 3% 周期时，现金流量和市场去化率较低，中小房企可以通过代建保证利润率并 -5% 提升去化率，缩短投资周期；在房地产上行周期时，开发公司有望提升出货 -13% 速度，房地产建造需求大。3 ）盈利能力强：代建可以充分发挥轻资产模式 -21% 及品牌授权的优势，标准化产品和运营有助于代建公司提升行业地位，树立 -29% 2020-08 2020-12 2021-04 品牌，一方面提升项目溢价能力，另一方面提升管理效率，并提升盈利能力。 资料来源：贝格数据 起源于政府代建，商业代建逐渐兴起 根据项目拥有人分类，代建主要分为如下三类：1 ）政府代建，政府发起项 相关报告 目，但不直接参与项目的建设及管理，代建公司管理相关开发项目的整个建 1 《绿城管理控股-公司点评：公司业 设过程，通常不涉及销售活动，项目主要包括公共住房物业开发、公共基础 绩稳定增长，毛利率显著提升——2021 设施等项目；2021 年政府代建新签约建面3390 万平方米，2025 年政府代 年中报业绩点评》 2021-07-30 建新签约建面有望达到7880 万平方米，CAGR 为23.48% 。2 ）商业代建，项 2 《绿城管理控股-公司点评：业绩超 目所有人主要是中小房企，代建公司主导项目的设计、建造、管理、销售， 预期、订单稳增长》 2021-04-24 通常项目包括住宅、办公楼、商业综合体等；2021 年商业代建新签约建面 3 《绿城管理控股-首次覆盖报告：轻 有望达到6570 万平方米，CAGR 有望达到23.5% 。3 ）资本代建和配资代建， 资产现金牛企业、成长空间值得期待》 二者均由商业代建演变而来；资本代建委托方为具有投资能力的金融机构， 2021-03-21 代建方提供代建服务；配资代建委托方为项目土地所有者，代建方除代建服 务外，还提供金融功能，例如引入资本缓解项目所有人资金压力。 中小房企需求大，城市更新和公住房为新方向 代建行业