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产业地产发展趋势及投资风险概述 一、产业地产的概念和特征 1.产业地产的概念 伴随着地产开发行业的不断发展，近几年，业内提出了一种全新的概念，即产业地产。行业内对产业地产并没有统一的定义，大家只是简单的把产业地产看成是地产开发的升级，认为其包含商务园区、生产厂房和仓储物流这三种业态形式。本文对产业地产的定义是综合多种产业地产概述而得出的，可以分为广义概念和狭义概念。广义概念可以简单的描述为：产业地产是一种新兴的地产发展模式，它是在房地产业的基础上，将工业、旅游业、物流行业等其他产业进行双重或多重结合。从狭义上讲：产业地产就是一个多功能的产业综合体，是工业地产的升级形式，它以地产为基础依托，以实现产业、地产和城市的发展为目标，通过为企业建设办公楼、写字楼、厂房、研发中心等基础设施来集群和发展产业，并将自然资源、资金资源、产业资源、人文资源、土地资源等多种资源进行相互融合，以发挥出多种资源的协同作用，最终提高产业的影响力和辐射力，推动城市经济快速发展。 2.产业地产的特征 虽然工业地产和商业地产的不断发展衍生出了产业地产，但是产业地产的特征有别于它们两个，更加突出和鲜明，我们可以简单的总结为以下几点。（1）追求资源价值最大化产业地产顾名思义就是将地产和产业相结合，通过开发地产，使地产充分发挥其自身的作用全面为产业运营和发展服务，它追求的是区域资源最大化利用，而不是单纯的追求企业利润最大化。（2）具有广阔的发展空间和投资价值产业地产是对土地更深层次的开发，它能够充分利用区域内的资源，实现资源价值最大化，进而推动区域内产业经济的发展，因此具有广阔的发展空间和巨大的投资价值。（3）更加注重对产业环境的营造预商业地产不同，产业地产在开发设计时更加注重满足人的办公和生产需求，并且还要根据不同企业的要求进行特制化的服务，营造出更加符合企业气质的环境。（4）针对的客户主要是企业和政府，对地产开发商的综合实力要求高与其他产业不同，产业地产的服务对象主要是政府和企业，一方面它可以提高当地经济生产总值。另一方面，为企业提供不同的需求。一般来说产业地产工程大，施工程序复杂、建设周期时间长，投资回报时间也相对较长，因此对开发企业的综合实力要求就特别高。 二、产业地产的发展趋势 随着我国经济体制的不断改革，目前我国针对房地产业提出了很多支持政策，为产业地产的发展提供了良好的社会环境，这是房地产业发展的一个机遇，同时也是一个挑战，因此房地产行业要认清产业地产的发展趋势，抓住机遇，全面提升房地产业的发展水平。下面是我们结合国家政策和房地产业发展现状对于产业地产发展趋势的预测，希望可以为房地产业提供一些参考。 1.融资方式向多元化方向发展 通过上文我们可以清楚的认识到我国的产业地产开发投入资金大、建设周期长投资回报周期长，因此会给开发企业造成巨大的资金压力，开发商如何缓解资金压力，保障资金的供给，就需要从各个方面、各个渠道进行融资，以免对产业地产的开发建设造成不利的影响，再加上银行贷款困难等因素，地产开发商更需要改变仅仅依靠传统银行贷款融资的方式，因此融资方式多元化是产业地产发展的必然趋势。开发商要从多渠道进行融资，必须注意做好两个方面的问题：一方面，开发商要积极寻求与政府和实体企业的合作，加强对企业园区的经营性贷款、产业地产发展基金、新形势下政策性贷款等新兴融资方式的关注。另一方面，打开大门，开放经营，积极吸收其他金融机构参与到产业地产项目规划、开发工作中来，鼓励金融机构进行创新，以适应产业地产园区地产集群、集聚的形式。总而言之，产业地产融资渠道将会越来越多，融资方式向多元化方向发展。 2.产品由低价值向高价值转化 伴随着经济全球化的快速发展，越来越多的高端行业、跨国公司进入产业地产的开发行列，产业地产必将会由单纯的区域性企业向全方位、多元化、多层次、多类别的方向发展，它的作用也不再是仅仅满足企业自身现行的发展经营活动，而是为更多的考虑为来的发展方向，并为其预留足够的发展空间，开发制造出更多高级产品，使产品由低价值向高价值转化。 3.经营方式向专业化方向发展 产业地产的开发设计范围广、专业性非常强，相应的就要求高素质的专业人才来为地产产业的发展服务，但是很多企业缺乏专业的人才和开发经验，导致白白浪费一些很好的开发项目，因此这些企业就需要向其他机构寻求专业的帮助，这就必然会带动一个新兴的行业快速发展，即专业为产业地产提供管理输出和品牌输出的服务性行业，我国的产业地产也会进一步由粗放单一的经验模式向专业规范的方向发展。 4.投资方向有所创新 现如今，我国的产业地产开发主要集中在经济比较发达的一线、二线城市的新城区的