物业费收缴培训(PPT43页).ppt

;收费形势不容乐观;物业管理，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 概括如下，物业管理是： 立足于服务 崇尚于管理 起源于市场 生存于收费;《无锡市物业服务收费管理实施办法》（锡价规[2014]3号） 第八条 物业管理区域内的物业公共服务费用由下列因素构成： (一)、管理服务人员工资、社会保险金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等; (二)、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用; (三)、清洁卫生费用; (四)、绿化养护费用; (五)、秩序维护费用; (六)、办公费用; (七)、物业服务企业的固定资产折旧; (八)、物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用; (九)、管理费分摊; (十)、经业主大会同意的其他费用; (十一)、法定税费; (十二)、合理利润。;《宜兴市物业服务收费管理实施办法》（宜价[2012]第2号） 第十三条 物业公共服务费用构成因素一般包括以下部分： （一） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等人员费用； （二） 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用； （三） 物业服务区域绿化养护费用； （四） 物业服务区域清洁卫生费用； （五） 物业服务区域秩序维护费用； （六） 物业服务企业办公费用； （七） 物业服务企业管理费分摊； （八） 物业服务企业固定资产折旧； （九） 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用； （十） 经业主同意的其他费用； （十一） 合理利润，其中：普通住宅最高不超过8%； （十二） 法定税费。; 物业管理企业也是一个企业，这一点首先要得到业主们的认同。做为一个微利的服务性行业，是否能保证正常运作，为业主提供高质量的服务，主要依赖于向业主收取物业服务费。 为什么有那么多业主不交费？ 物业收费难在何处？ 怎样才能提高收费率呢？;物业向业主提供的服务与向业主收取费用不成正比;业主对物业管理的认识不够;开发商越权承诺物业公司长期受苦;物业管理服务不到位;本宝典是通过在日常催费工作中的不断尝试和总结编写而成的催费妙招。招与招之间可单独使用，亦可根据不同业主、不同情况据实搭配使用。选择招数时应按先必做后自选、先个人（收费员）后全体（所有岗位员工）、先私人后正式的原则进行。;宝典概览;对象： 未缴费的全体业主 招数详解： 由于工作生活繁忙，业主常常忘记费一事，更有甚者觉得迟交也没什么。故我们应从每月5日起，按照下表节点及客户类型进行分类，不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白是否按时缴纳物管费是有人管控的，打消客户“迟交无所谓”的念头。; 正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。 下表中所列时间节点均为催费必达时间点。此外，各组团可根据自身特殊情况添加。 收费员收费提醒过程中用微信或者短信应分别发送信息，避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间。;第一招 适时提醒;第一招 适时提醒;第一招 适时提醒;对象： 满口答应，却总不出现的业主 招数说明： 很多业主认为物管费能拖就拖，接到电话之后含糊其词“过两天来”、“有空的时间就来”、“我知道了”等等，往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用工。对于这种业主“断其后路”就成了我们将无用工变有用工的有效手段。 ;如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。 如果业主一直含糊其辞说”最近” 、“这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。 确定时间后一定要按着时间持续跟进。 在谈话中要向其透露，如果他没得按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息。;您看您平时也比较忙，不如直接转账，我们公司账户是中国银行，到处都有，多省心啊，就不用老是惦记着来这边缴费了，大老远的（用意：突出远、累） 打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误。 那行，下周二我让财务查账，到了我通知您(用意：告知业主，我会继续跟进这个时间，如果没有到，我还会再“骚扰”你的) ;对象： 欠费较短，平日联系多，有交情，心软有同情心的业主。 招数说明： 业主并非恶因欠费，多次催费中能感觉到对方有耐心，且答应快，却一直以工作忙忘记交费为由，不及时缴纳物管费，当然也没有明确表示拒缴。 ;了解掌握对方性格，善于区分类型，避免表现过度引起业主反感，此招不建议在性格暴躁，没有耐心的业主前使用。 面对此类业主，可以把自己的难处、尴尬、责任、时限