商业营销方案.pptx

; 市场调研;忠县概况;忠县远期规划;忠县经济;2008年，忠县完成房地产开发投资8.2亿元，预售商品房62.6万平方米，同比增长8％。金融危机发生后，忠县房屋销售价格下半年与上半年价格变化不大，但由于市场表现疲软，销售量有所下降。 09年上半年全县商品房现房和期房销售面积达到35.59万平方米；销售额达到4.23亿元； 忠县09年新开工商品房面积为41.9万平方米，下半年房屋预销售面积为23.9万平方米，市场放量较大。 虽然有新城和老城的组团划分，但格局不明显。;市场小结;本案竞争楼盘分析;具体介绍：　　物业地址：忠州红星路19号(海新大酒店对面)（新城区） 楼盘简介：*160000㎡围合式电梯景观高层/近10000㎡中庭花园 *1600余户，6000余人/忠州首席花园式宜居小区 *独有阶梯式水景、喷泉/近300㎡幼儿园/会所/游泳池 *51-123㎡/一房-四房/1楼-28楼/看江、看山、看中庭花园、看都市繁华 销售率：超过60%;迎宾大厦;滟月江岸;黄金水岸;物业地址： 忠州大道红星路中段（新城区）建筑面积： 89166.57㎡ 　 占地面积： 13429.83㎡ 　 容积率： 6.0 　绿化率： 30.1% 周边配套： 图书馆、小学、农贸市场、医院、市民活动中心、 星级酒店等完善的周遍配套 楼盘价格：起价：1350 元/㎡ 销售率：50%左右;天鹅湖： 该项目位于红星小区沙梁保片区，项目总用地63107.3㎡，总建筑面积36.9万㎡，总投资3亿元，由重庆嘉年华置业公司开发建设，该项目今年计划完成投资5000万元，完成2.6万㎡商品房的主体工程。　　目前，项目已开工建设的7号楼正在进行基础施工，今年已完成投资1000万元。 缘梦花园： 该项目位置较好，位于城中区；价格在整个忠县片区较高，但口碑效应较差； ;;1、虽然城市规划不明确，但忠县新城区的发展还是相对较快，随着开发节奏的加快，放量带来的楼盘竞争日趋激烈； 2、各楼盘建筑形态、配套及规模相差不大，楼盘产品同质化现象较为严重； 3、推广方式单一，营销卖点的提炼缺乏依据，营销手法有待创新； 3、市场目前相对不规范，存在恶性竞争，销售价格有较大的非理性的差异； 4、由于天鹅??项目的开发，市场后期放量相对较大，加上老盘新开的放量，后期市场的竞争较为激烈。; 针对本项目的实际情况，我司耗费三天时间对忠县主城居民、商铺经营者、上班族等进行了抽样问卷调查。分别调查了消费者对住房消费的观念和意识。本次问卷共发出114份，回收114份，具体统计数据如下： ;◇ 置业次数;◇ 面积选择;;◇ 户型选择;◇ 结构选择;◇ 购房可能性;◇ 承受单价;◇ 购买时考虑的因素;从本章分析可得： ◇被调人群中，首次置业人数占63%，绝大多数人购房主要是用于自住； ◇对于户型的选择，两室和三室户型是客户选择的主力户型，70-80㎡的小户型和90-100㎡的中等户型是市场消费的主流； ◇人们能承受的房屋总价基本在25万以内，其中20万以内占据重要比例； ◇从客户购买选择因素来看，价格依然是人们关注的重点，但人们对生活的要求越来越高，配套和环境也成了市民要考虑得重要因素； ◇目前忠县无更多的创新户型产品，从产品差异化角度出发，建议本案后期可考虑产品创新，增加项目卖点； ◇被调人群中，有很大一部分市民表示今年有买房打算，如何挖掘这部分潜在人群是本项目亟待解决的重要问题。;1、忠县市民对楼盘配套及环境要求越来越高； 2、产品同质化较为严重，户型创新有待加强； 3、楼盘营销手法单一，很少有创新的销售渠道和理念打造； 4、天鹅湖项目是本案最大的直接竞争对手； 5、市场竞争混乱，价差大，价格定位缺乏科学的论证； 6、忠县房产市场发展空间较大，后劲较足，有很大提升空间； 7、70-80平米的两室和100平米左右的三室依然是消费主流； 8、对房屋总价的承受能力虽然有所提高，但总体较弱，能承受20万左右的房屋总价； 9、今年下半年有较大的购房需求； 10、尚无配套绝对完善的真正意义上的品质楼盘； 11、房产开发属于起步发展阶段，各种制度尚不完善； 12、城市的功能分区不明显，没有明显的功能组团，新城规划也显混乱；; 项目自身素质及SWOT分析;项目分析;项目自身质素;项目经济参数;项目SWOT分析;劣势（W） 1、周边环境较差，前期开发的项目并未打造出“高尚居住区域”的形象，增加销售抗性； 2、目前周边生活配套极度不完善，影响购买决策； 3、医院除了阻挡项目部分产品江景资源外，还带来了医疗污染； 4、小区布局散，安全性相对较差； 5、小区8号房为安置房，加上前期商业部分修建的住宅，共同降低了小区的整体品质，对价格拉升起阻碍作