五洲国际瑞安商贸城项目定位方案.pptx

『温州市瑞安项目』定位研究五洲国际商业地产策划有限公司2013.3前言 考虑到瑞安五洲国际项目目前的实际进度和现需解决的核心问题，本次工作开展以项目总体定位方向为主要汇报内容，以满足项目前期设计方案的需要，项目的业态划分和营销策略需进一步深入市场分析后做出专题报告！目录第一部分：城市宏观分析第二部分：区域发展规划第三部分：专业市场调研第四部分：商贸机会业态第五部分：项目总体定位一、城市区位和交通 瑞安地处浙江东南沿海，是浙江重要的现代工贸城市、历史文化名城和温州大都市区南翼中心城市。瑞安是国务院确定的首批14个沿海经济开放区之一，全市陆域面积1271平方公里，海域面积3037平方公里，辖5个镇10个街道，总人口142.47万人。 瑞安交通便捷，区位优势明显。具有高铁、高速、国道、省道、航运等综合交通优势，温州机场近在咫尺，温福铁路、甬台温高速公路、104国道穿境而过，龙丽温高速公路，区位优势凸显。解读： 瑞安的交通始终是制约瑞安城市扩散性发展的重要障碍，瑞安作为温州模式的发源地，未能形成义乌类型世界性的商贸中心，交通问题是不可回避的问题；二、城市地位历史文化、旅游名城：瑞安是中国重商文化和南戏的发祥地；全市风景资源占国土面积的1/5，拥有七大风景名胜区、十大旅游区（点）和一处国家级森林公园，旅游资源较丰富工贸产业：形成了汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品等三大主导行业和眼镜、箱包、针织、工艺品、制鞋、服装等六大块状产业集群，先后获得“中国汽摩配之都”、 “中国包装机械城”等11张国字号工业金名片。二、城市发展经济基础2011年温州市各区域GDP对比城市鹿城乐清瑞安龙安瓯海苍南永嘉平阳文成泰顺GDP万元63612155714921521706840708983161237294920523740152324608477533464442解读：全年实现社会消费品零售总额217.89亿元，增长18.1%；位居温州首位，在整个浙江排名第五。解读：瑞安为温州市的一个县级市，2011年其GDP排名温州市第三，实现地区生产总值521.7亿元。其GDP增长率为14.1%，较2010年增长速度所减慢。三、城市发展产业基础 2011年全市生产总值521.71亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%，低于温州平均水平0.3个百分点。其中第一产业增加值17.96亿元，比上年增长3.7%；第二产业增加值263.39亿元，比上年增长8.4%；第三产业增加值240.36亿元，比上年增长10.5%。按户籍人口计算，我市人均生产总值43445元，折合6726美元。解读：2006年至2011年，第三产业持续平稳上升，但是第二产业仍然占据GDP的半壁江山，第二产业中主导产业为汽摩配、机械电子、高分子合成材料及其制品。 四、城市居民投资基础瑞安与典型浙江百强县核心指标对比2012瑞安市绍兴市乐清市2011年人口（万人）142932011年GDP（万元）5217068329123005714900GDP增长率9.2%10.5%10.2%社会零售总额217.89亿元1006.75亿元197.76亿元居民可支配收入389883136837920三产比例3.4：50.5：46.15.2∶56.0∶38.83.3:60.6:36.1商品房销售面积11.39万平方米497.39万平方米20.02万平方米解读：2011年末户籍总人口142.47万人，与同属温州的乐清接近，为地级市绍兴的近50%；居民可支配收入，瑞安高于对比城市，与直辖市相比，仅低于上海；五、城市投资建设基础从历年数据分析，瑞安房产投资额逐年成上升趋势；房地产占固定资产比例达35.6％，高于浙江省平均水平。来源：以上数据来自瑞安统计信息网　乐清 苍南 温州 瑞安 永嘉 泰顺 文成 浙江省固定资产投资（亿元）140.6590.63930.28139.6260.2616.8914.4112488房地产开发投资（亿元）49.6626.49271.0939.2313.523.62.713030房地产开发投资占比 35.30%29.20%29.10%35.60%22.40%21.30%18.90%24.26%六、商品房销售价格基础从历年的商品房去化看，瑞安商品房市场销售态势强劲，2010年价格上升幅度较大,今年恢复到09年水平。说明：供应、去化面积数据来源瑞安房管局城市概况小结瑞安是具有一定历史文化及旅游资源的城市，其中重商文化尤为显著。结论1虽以第二产业为主导，但在重商文化的影响下第三产业的发展也较兴旺，这对房产消费提供了一定支撑，受调控影响，目前房价已经回落到09年水平。结论2瑞安经济实力较强，居温州前列，为房产消费奠定了基础，房价经过前期的调整已经基本平稳。结论3是爽成目录第一部分：城市宏