上海杨浦江湾项目整体规划.pptx

益田集团杨浦江湾项目整体规划及“郎朗”环球艺术中心规划发展建议商业集团 营销中心华北区域目录ABC趋势预判及本体分析整体策划建议朗朗艺术中心规划建议趋势预判昨天单一功能的综合体城市综合体的代表品牌万达开创了连锁标准化的先河以办公、酒店为主导的商务型综合体、以商业为主导的商业型综合体，功能简单直接功能聚集更加加剧了城市布局不均衡的尴尬其以融合了百货、购物中心的运营模式为主导，以办公、影院等业态为辅助，全国迅速扩张，开创了连锁标准化的先河，也加速推动了综合体集群的发展。趋势预判今天大而全的综合体集群为了综合体而综合体，忽视市场与利润数量多、规模大、档次高、扩张速度快，陷入“高大洋全”怪圈概念落地空泛，体验性仍显不足同质化严重，找不到突破点北京环贸、尚浦领世是传统城市综合体的代表，这类项目并不过分偏重某一业态的打造，更注重其集群价值，强调综合体内业态联动。2010年以来，集群型综合体迅速扩张，一度身姿显赫。但随着市场的完善，综合体高大洋全的同质化弱点也逐渐暴露出来，忽略了市场，部分项目营运举步维艰，这样的现状成为了商业市场的考验，也为未来项目提供了机会。趋势预判明天趋势是什么？趋势预判柳传志褚时健潘石屹“果农三人组”跨界成为一种时尚星巴克-迪士尼魔幻主题店趋势预判体验对抗电商的唯一出路趋势预判整合成为一种流行趋势预判自然成为一种奢侈 六本木——“城市中心文化”与“垂直庭院城市” 上海新天地——4.4万㎡中心绿化广场综合楼顶空中花园毛利庭院购物中心 特征集购物、休闲、娱乐、餐饮、教育、社交等为一体功能复合体整体规划 综合考虑公共空间大 边际效益大全方位体验从目的性购物到全方位满足的飞跃购物——零售类休闲、娱乐、餐饮、文化——服务类- 百货、超市、专卖店 强制性、目的性消费 基本功能- 影院、冰场、美食广场、艺术展览馆、人文交流中心 非强制性、随机性消费 社会功能趋势预判趋势预判开放多元平台期待更多体验性、主题性的Open multiple platform成为一种生活方式，是工作、家庭之外的第三空间One of the best Way of life立体综合化的社交消费，购物为主要目的的传统消费模式逐渐弱化Social consumption 商业平台，互动体验丰富的空间体验承担社会功能品牌内涵和商品展示平台娱乐、休闲、交流平台个人展示平台打破建筑和人的界限室内空间室外化将自然纳入室内更多互动广场空间建筑的空间联系和互动建筑的可延展性持有比例日渐增加的土地供应结构跨界运营的竞争态势地产企业功能转型城镇化发展需要趋势预判生态、跨界、体验、互动本体分析充分发挥上海的世界文化桥头堡地位，深入挖掘“朗朗”的国际影响力文化艺术搭台，体验商业唱戏核心优势：超前的项目预判、策划能力以及国际资源整合能力 了解国内市场且深谙国际商业运营法则的商业运营团队 国际顶级巨星——“朗朗”及其关联资源地块区位：中国、乃至世界顶级经济文化大都市——上海发展目标：5-8年不被超越本体分析协同效应最大---业态配比实现内部互益综合体融合各种城市功能于一身，业态配比合理形成强大的客源吸引力和良性的自我循环效应，助益每一类物业在规模和档次上的提升；城市剧场---生活、文化、艺术的交流平台成功的综合体不仅是城市经济生活的载体，更是城市文化的容器，是彰显城市精神价值、展现都市文化的地标；效能最优---品牌影响力和综合利润率的双优要从项目整体效能角度审视各类产品的定位、功能配比，从中长期运营角度出发，打造业态配比合理、人文自然环境优越的城市级综合体，实现真正的价值最大化；目录ABC趋势预判及本体分析整体策划建议朗朗艺术中心规划建议整体策划建议5-8年不被超越项目战略目标名以商业为主体打造益田集团商业领域的标杆产品利相匹配其他业态实现效益与价值的相对最大化整体策划建议关于项目定位和规划的方向关于主题定位：打造上海文化、时尚、美食制高点，创造引领中国体验经济的新一代购物中心；遵循生态节能与环保理念，设计时尚与美食天堂，创造多元文化艺术荟萃的殿堂；在购物中心人流动线等基本要素前提下，去大胆寻求设计突破与创新；购物中心无论格局摆布还是业态分布，要通过建筑手法和室内空间设计，突显它与常规购物中心的差异化特征；餐饮特色：餐饮咖啡等休闲业态可用空间布局及标高变化来丰富空间变化增强消费者体验感；要充分利用购物中心屋顶，扩大有效的经营面积，因此考虑垂直梯及扶梯通达屋顶。并在屋顶留出局部的室内空间，以便满足未来经营时对营业执照及注册地的要求；面积分配：10万平米购物中心（包括地上6.5万，地下3.5万） 2万平米万豪行政公寓，自持（原业态为1万平米的精品酒店） 2万平米公寓，销售（原体量为3万平米）整体策划建议项目业态初判可售业态产品建议：区域内已有尚浦领世、中航天盛广场