世联_广州亚运城项目营销策划报告.pptx

广州亚运城项目 营销策划报告 Concept Programming Project Guangzhou·China·2010 世联地产，2010年5月 商业秘密声明 本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 Ⅰ.营销的基础 ①项目本体的资质与项目的气质分析。 ②项目营销面临的问题 营销背景: 国际级居住标准资源、配套、人文、科技 中国地王255亿创国内土地成交新纪录 超大规模 430万超大规模新城 中国级大事件广州亚运会 中国五大开发商联手雅居乐、富力、碧桂园、中信、世贸 中国级地产大事件,生而瞩目！ 销售的压力1——[关于目标] 项目销售目标：预计7-8月开售，2010年实现40亿销售额！ 排名 项目名称 销售金额(亿元) 1 汇景新城 57.67 2 碧桂园凤凰城 31.38 3 海怡半岛花园 21.31 4 玖珑湖 20.19 5 逸翠湾 19.10 6 保利中环广场 18.27 7 星河湾六号 17.67 8 香之雪山庄 15.87 9 星汇云锦 15.61 10 富力桃园 14.39 排名 项目名称 销售面积(万平米) 1 碧桂园凤凰城 45.83 2 汇景新城 30.33 3 恒大山水城 17.92 4 上城湾畔 16.54 5 广州雅居乐花园 14.59 6 恒大绿洲 13.41 7 保利城 13.20 8 富力桃园 13.13 9 富力城花园 12.65 10 香之雪山庄 12.63 广州市场09年实现年销售额40亿的个盘仅汇景新城，本项目以半年时间，短的蓄客期实现40亿销售目标具有相当难度 广州商品住宅项目销售金额十强 广州商品住宅项目销售面积十强 ——数据来源：广州市ＩＣＲＣ数据统计 营销问题1：在半年内实现高销售目标，如何寻找项目的价值引爆点？ 销售的压力２——[关于价值] 营销问题2：如何整合项目价值体系，以实现市场的引爆与价值实现？ 项目价值点众多，价值整合优势不明确 科技环保优势 ——运用综合管沟、垃圾真空收集系统、分质供水及雨水综合利用系统、太阳能及水源热泵系统、建筑节能、数字化社区及智能家居系统、三位虚拟现实仿真系统、绿色交通等国际领先的科技环保技术。 配套优势 ——综合体育馆作为配套供市民使用，亚运城还将拥有2个广场、4万平米的综合商业中心、国际风情购物街、岭南水乡民俗风格商业街，并将引入5万平米的甲级综合医院广医四院、初高中小学各一所、3个幼儿园，3大会所也是由赛时的特色宗教建筑及体能中心改造而成。购物、餐饮、娱乐、医疗、教育等高端配套设施一应俱全。 品牌优势 ——雅居乐、富力、碧桂园、中信、世贸，国内五大品牌开发商联手打造，广州亚运会令亚运城举世瞩目。 资源优势 ——砺江涌、莲花山水道等水系纵横，并有莲花山、小浮莲山等景观资源，仁者乐山，智者乐水，亚运城拥有珍稀的山水资源。 人文氛围优势 ——亚运城分6大部分，各建筑之间都有连廊互通，形成类似传统岭南水乡的“围”式组团，并以大面积的绿化园林或者河道进行分离，保证相互的独立性。东涌、西涌、中涌、桃花涌以及莲花湾与砺江湾穿梭其中，形成富有传统岭南水乡风情的三个文化区：龙吟浅滩民俗风情区，木栈垂钓水乡文化区，渔唱水乡文化区。 销售的压力２——[关于价值] 广州市场大盘众多，有着成熟的价值引爆模式 项目 核心价值点 碧桂园凤凰城 广州雅居乐 新鸿基玖珑湖 成熟配套、大盘 配套、区位、生活方式 资源、产品、新鸿基品牌 价值引爆模式 配套前置，以低价引爆市场，随着配套的完善及区域的成熟逐渐提价 风情化与生活情调的建立，配套前置，以相对主流城区的价格优势牵引 长时间的蓄客与引导，以资源与生活的完全充分展示建立价值，高开高走，引爆市场 配套＋性价比 配套＋生活方式＋性价比 品牌＋强展示 项目价值引爆模式研究 销售的压力３———[关于销售] 项目销售目标：预计7-8月开售，主销期受亚运会影响，对项目销售有较强制约 国奥村和全运村：销售前置，在运会之间基本实现70-80%的销售； 本项目销售期与亚运会重叠，受到亚运会制约，销售难度大 项目 占地面积 建筑面积 亚运村 31.5万 52万 国奥村 27.55万 50余万 全运村 80万 143万 亚运城 273.7万 438万 项目思考１：项目蓄客时间短，展示不充分，难