中心城区项目营销策略简报(46.pptx

某中心城区项目 营销策略简报;建筑如同人 环境、机遇和思想形成他的性格和品质 价值决定方向 但更源自于内在的光芒 一个建筑的本性，也是一群人的价值观 人的价值观 也反过来成为其选择建筑的心理动机 为什么他会选择这里 是因为这个建筑所体现的感悟 与他息息相通;6个月,30000平米(不含地下);产品、客群、价格、销控、推广;我们面临的问题;第一部分 市场环境与竞争策略;成熟的市场大环境;1、地块位置： 项目位置处于济南的市中区新区，城市景观中轴线南端，南 依环境宜人的南部???区，北向俯瞰整个泉城市区，位置得天 独厚。 该地块地处济南市南部生态保护区北侧，地块上风上水,符合 济南市“住南不住北”的传统居住习惯，是南部仅有的、不可 复制的生态居住区。;2、交通状况： 项目距离市中心仅有6公里。 政府规划的舜耕路南延线正在施工中，将直达本项目，是 未来主要的行车路线； 公交线路发达 ：17路、25路、37路、55路、65路等。据了 解市政府正在规划纬二路、英雄山路快速公交系统，项目未 来交通条件将更加便利。 ;3、配套状况： 济南市政配套的规划发展方向是向东向南，必将大大改善目 前区域现状，促进整个区域的长期发展。 本项目生活配套欠缺（生活、娱乐、健康医疗、教育等）， 但周边的领秀城、利源花园、蝶泉山庄的相应配套设施的建 设将对该片区的全面发展会有很大的促进作用 ;领秀城 总建筑面积：320万平方米 均价：4200元/平方米（毛坯） 3900元/平方米（精 装、一居） 建筑形式：小高层、多层、高层、别墅 主力户型：100-160米 开盘时间：2005年年底 销售目标：到年底前完成17个亿，目前已销售14个亿 小结：品牌开发商实力巨作，江北第一大盘，户型种类众多，覆盖广，满足所有客户群体，在泉城有很高的影响力和美誉度。;利源花园 总建筑面积：12万平方米 均价：4100元/平方米，目前正处于售卡认购阶段 建筑形式：多层、小高层 主力户型：92-127米 销售状况：约80% 小结：本项目推广力度不足，市场上没有造成影响力，大部分房源已被团购，目前只剩2栋进行散卖，售卡进行中。;蝶泉山庄 总建筑面积：20万平方米 均价：4250元/平方米（毛坯） 建筑形式：多层、小高层 主力户型：97-140平方米 开盘时间：2006年年初 销售状况：多层已销售80% 小结：整个社区着重绿化覆盖，以园林景观为主卖点，通过不多的推广渠道达到了不错的销售效果。 ;外部分析;SOWT分析—优势;SOWT分析—劣势;SOWT分析—机会;SOWT分析—威胁;;客群分析阐述;职 业;以济南市为核心工作区域，首次置业,26-35岁之间.对本案的需求为过渡性需求.;目标客群阶层特征;目标客群特征描述;“中产阶层，向往城市居住主义者” ;1、本项目无论从环境、建筑、户型设计上都独具匠心，体现了一种悠闲写意的“逸居”生活态度，对于快节奏下的都市人，有一定的诱惑力。 2、理性的购房时代，单个的概念不足以吸引购买。地段升值、环境宜人、房型特色等多重因素才符合这类人群的需求。 3、明确产品定位，从产品形象塑造、营销推广两方面同一方向用力，把产品的个性完全释放出来。 ;在产品定位概念上两大遵循原则： 1、区域核心地段的核心区 2、济南市后花园的前站;案名要承载策略思想，体现生活主张，成为项目的形象符号； 案名要体现项目建筑及文化风格、高品质、品位生活等特点； 案名要体现与项目核心价值有机契合的目标客群的价值取向； 案名要传达项目的气质，望名知意，并可形成联想延伸故事； 案名要兼具出位效果，使之在推广过程中最大化吸引关注度。;案名设计方案;价格定位; 第二部分 营销推广策略部分;;1、大市场环境什么样?;?整个济南房地产市场,市民更倾向于使用率较高的多层及 小高层住宅，占到消化面积的75%。 ?二居室、三居室是需求的主力户型，比例超过90％，其 中二 居室比例为62％，三居室比例为28％； 80—100平方米之间的户型面积指标成为大众需求主流， 比例高达39％，其次为100～120平方米，需求比例为26 ％，80平方米以下需求比例为19％，120～150平方米需 求比例为11％，对150平方米以上的户型需求为4％。; 通过上述数据表明: 我们的产品无论是从市场大环境上还是产品结构上，是符合国家调控制政策，与我们潜在目标客群的主流需求相吻合。;6个月-29355㎡ 180天-308套房 平均2套/天;由此，我们可得出以下结论： 每天要实现成交2套的现实的保证！ 至少每天来访数量13组（包括直接到访5组，电访8组），每天来电在30组左右。 要实现来电、来访量，须有针对性更强的营销推广手段：;通过对项目核心价值的提炼和