世联众鑫地产南昌项目营销战略与策略报告148XXXX年.pptx

众鑫地产南昌项目营销战略与策略报告结构思路项目回顾产品研判市场竞争　营销目标与核心问题界定营销水平分析案例借鉴项目营销战略营销策略实施报告回顾道路两侧的香樟树内部土地项目基本情况——老城中心区边缘，高容积率中大规模综合开发项目 项目位于南昌市城市中心区边缘，内环线边缘，心理距离较偏远； 项目位于朝阳洲板块临近洪城大市场，交通便利，有较好的购买潜力，大市场老板是本项目主要目标客户；项目周边较为杂乱，地块内地势平整，具备一定的绿化和水资源；项目在南昌市属于中等偏大规模，容积率较高，土地出让条件复杂，要求多种物业类型混合模式；红谷滩新区青山湖区八一大桥旧城中心（东湖区）八一广场朝阳洲（西湖区）南昌大桥洪城大道内部地块项目所在区域——项目临近的洪城市场形象差，客户现有心理认知度低，朝阳洲则具有老城区的良好形象朝阳洲洪城大市场项目所在区域内洪城大市场的影响，整体较杂乱，形象较差朝阳洲（特指朝阳洲以北）离城市中心近，配套完善，加上局部有江景资源，客户认知度较高项目周边环境——周边环境较差，市政工程的改造不可能在项目前期完成，导致前期现场展示无法到位周边旧房较多——客户在与项目高端形象对比中会产生一定的心理落差西侧水渠改造不可控——门前水塘需连同市政道路一同改造，但时间上不可控。当前散发恶臭，若在未拆迁前引客户前来，极易造成不良印象抚生路改造还需时日——项目紧邻道路路况较差，影响出行，影响客户的购买欲望；周边旧房较多，环境杂乱，对整体形象贬损极大由于市政工程的进度问题，将直接影响到前期现场展示无法到位路况较差，改造需要时间项目门前水塘改造，耗资高报告结构思路项目回顾产品研判市场竞争　营销目标与核心问题界定营销水平分析案例借鉴项目营销战略营销策略实施报告回顾鼎城国际即将闪亮登场……规划园林外型户型公寓项目本体之规划篇——最终报批方案达到较高水平，是一个较具有市场竞争力的价值最大化方案红谷凯旋国际都会外围商业街南昌市场整体规划水平不低，一些明星项目更是聘请知名事务所设计住宅经过三方通力合作和方案的多次调整，最终报批的规划方案达到了较高水平，具有一定的市场竞争力整体规划效果体现都市高档楼盘特色；实现都市开放性和内部居住的私密性的有机结合；189亩总用地，大尺度空间，更多品质内外社区空间；整体效果住宅、公寓、商业合理分布，公建物业不影响销售物业；南北分区架构易于分期施工和前期快速启动；户型分布照顾资源价值和市场分期，利于销售实现；经济效应规划园林外型户型项目本体之外型篇——新古典主义风格加上高档典雅的立面提升项目整体品质感北侧公寓效果图西侧主入口效果图规划园林外型户型入口广场主景观区市政绿化带项目本体之园林篇——以法式（欧式）皇家园林为主题，给予客户由外至内体验式震撼感受，实现差异化市场情况：城区内园林主题缺乏，整体精细化程度不足，且园林面积小本项目优势：以主题园林形式冲击市场；项目具有良好的资源条件，整体地块有189亩，具备高档次开发所需的大面积条件；加上外部市政园林综合发力；入口广场主景观区市政绿化带给予客户由外至内体验式震撼感受现代简约+法国(欧式)风情+皇家气势=现代法国皇家园林规划园林外型户型项目本体之户型篇——90/40的各类产品线户型面积分配基本与市场主流一致，局部控制面积，应对风险能力增强住宅总建面套数户型面积主力户型面积小两房83641028280-84大两房408604549085-93小三房66355577115110-120大三房58339.5437133.5120-145四房33660187180160-185公寓总建面套数户型面积中主力户型面积单房202805203930-401房1厅169002606550-702房2厅221002608580-90有效地控制了各类户型的户均面积，控制总价能力增强 非小户型社区，天然客户门槛提升项目定位产品线多元化，增强市场风险的应对能力客户取向：上一波价格飞涨中客户的价格心理预期有所提高南昌主流客户群体对价格敏感，但已经表现出更多对总价的关注；从之前地简单需求大户型到现在需求向多元化转变。项目策略：以公寓和少量住宅产品满足政府90/40要求，主力户型为三房，符合南昌客户承受能力；公寓面积基本符合市场主流区间住宅主力面积基本在市场主流区间内适度控制面积；多样户型产品增大客户范围的同时，四房等大面积户型博取高价，提高经济效益。VS规划园林外型户型露台储物间项目本体之户型篇——产品多处亮点（储物间，露台赠送，紧凑型功能房等）迎合市场主力客户群体需求，均好性产品加上局部亮点应对市场竞争储物间露台多功能房项目本体研判总结都市高尚综合社区项目档次定位中高档水准产品本体产品优势具有一定竞争力的整体规划市场运用较多的典雅主义立面大体量主题园林均好性控制面积的户型加局部亮点，强调风险控制需营销发力依据