光华大道项目管理提案及知识分析报告.ppt

光华大道项目提案报告;目录; 城西是成都的历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系以及金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色。素有“西贵”之称。 ; 1.较大的需求市场保证了该区域房地产的发展 城西无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的区域，自古“上风上水”。强大的需求市场为该区域房地产的发展起到了很好的支撑作用。 2.楼盘总体质素高，销售状况良好 该区域有很多高素质楼盘，如成都花园、博瑞优品道、天韵金沙、中海国际社区、鹭岛国际社区、丽都玉园等等，都很具有代表性。这些楼盘的出现提高了整个区域的开发水平。从市场表现来看，各楼盘虽然售价较高，但销售速度良好。;3.楼盘区域划分比较明显 城西的房地产开发近几年十分火爆。如今在城西三环以内的房地产开发，已形成了光华、羊西线、金沙、国宾等版块争锋的局面。各个片区无论从风格还是价格上都形成了自己的特色。 4.楼盘供应多样化 城西分为几个典型片区，也造就了整体区域高中低楼盘并存。既有高档楼盘，如成都花园，锦城豪庭、御都花园别墅、金林半岛别墅、蜀风花园城等，也有千和馨城、金沙岁月、光华岁月等中档楼盘。;6.产品以生态型为主 在目前城西的众多已建成或正在建设中楼盘中可以发现，提出“健康”、“绿”、“天然”等概念的不在少数。 ;市场研究——概况;; 光华大道的纽带作用实现温江与成都主城区的无缝对接。花博会主场馆所起到的生态效应对成都置业者吸引力很大。据统计，目前光华大道板块已知（含进入前期市场研究流程）的项目约15个。主要项目有：; 光华大道分为青羊段和温江段两部分。目前，青羊段限制性开发，而温江段项目较多。此处所指光华大道特指光华大道温江段。;物业形态;面积段需求; 140平方米-160平方米的走势一直比较平稳，但是需求量相对较低。100平方米-120平方米的面积段为客户需求最大的。100平方米以下的二房也是客户需求体??得比较强烈的一个面积断。 120平方米-140平方米在9月初做为主推户型，也赢得了较大的市场。在之后的持续销售中逐渐滑落至平稳状态。160平方米以上的面积断做为大户型，对于市场来说还是有一些抗性，接受人群相对较少。;客户来源区域;容积率1.8; 已知明年上市的项目约8个，开发总量约200万平米。其中主要以和记黄埔集团、金瑞泰房产公司、迈普网络公司、花样年房产公司项目为主，预计供应总体量在166万平米左右，占到总供应体量的83.05％。;竞争对手的土地信息;市场研究－结论;先天决定着后天 血统影响日后的成长轨迹 在市场和数据的背后 意味着我们必须用心;市场研究 项目定位 物业发展建议 营销推广; 成都，最古老而又最现代化的一个城市，天造一半、人造一半，无论是地理环境、还是城市氛围，都仿佛受到上天的特别宠爱。;由光华大道想到的;造就了 “尊贵生活” 实现了极少数人的生活理想 构筑了唯一性”和“不可比拟性”的价值体系;◇放大远的属性 ◇明确无误的传达方位信息 ◇和温江群区隔开来 ◇暗示“远逸”的生活理想 ◇自由超然的生活格调，自信、自赏 ◇一骑绝尘，具有开创性和引导性 ;静;光华大道有静、隐的特性。 但是更多拥有“逸”的展现。;客户定位研究;客户定位研究;目标客户群 尊贵层次论;尊贵初级层次;他们的梦想与期待 同时也代表他们的属性特征;尊贵初级层次;目标群分析—生活渴求;用一个词可以概括这些人 主人;主人的要求;本项目目标客户定位;——存在主人意志的天然环境 ——按照主人意志打造的住宅 ——承载主人意志的生活形态;项目定位—项目价值挖掘;外部 环境;城市发展提纯;大量高素质人员的需求必将刺激各种高质量配套的衍生。;项目天然的属性;仅仅是最高品质就够了吗？ —— 光华背后隐藏着什么？;更深的层面;市场定位+消费者定位+天然属性;决定竞争力的意识附加值;项目主推广语;;被选推广语：;市场研究 项目定位 物业发展建议 营销策略;物业配比建议;产品组合：花园洋房、联排别墅、部分多层。;院落组团式布局，建筑尺度与人的尺度和谐，保证私密性，同时便于推售。 ;主题概念支持体系—园林风格;东北景观走廊，沿江安河一线建筑风格;大量的庭院水景;细部的处理无微不至;南北通透 ; ;温馨舒适、私密性极强的阁楼;体现主题的若干产品优化建议; 景观和功能一体化：任何功能都成为一道景观，任何景观都具有可用的功能 人行干道上要种能遮阳的树种，如细楠