商业地产基础知识培训（PPT66页).pptx

商业地产基础知识培训; 一、什么叫商业房地产 ？; 二、商业房地产的类别划分;1、按照开发形式进行分类;2、按座落位置分;3、按规模分;4、按照投资价值分类;5、按照商铺的位置形式分类 ;三、什么叫购物中心shopping center(S．C); 四、什么叫MALL; 五、什么叫超市、分类怎样; 六、步行街的起源;七、专卖店、便利店、连锁店、百货店 ; 八、什么叫街铺;; 十、历史上的八次零售业态创新; 十、零售业态手风琴定律; 城市与商业地产――“城”与“市” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。 “城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得“美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。 没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？;从“城”与“市”的关系看商业发展 一是要特别重视???市发展的趋向，去抓住商业发展的机遇； 一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促进城市建设的规模转型。对于大型商业地产项目这种有大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。;未来的商业地产人才， －－是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的复合人才 －－要站在城市、地产与商业之间，为商业地产项目开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善的服务流程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接，充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。; 研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商业地产开发商面前最棘手的问题。 ;天河城广场样板效应 天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米的天河城广场成为广州少有的大型高档购物中心，每天的客流平均达到30万人次，2002年整个购物中心的营业额达到36亿元，租金收入3亿多，已成为广州最繁华的商业中心之一。 ;商业房地产的三重利诱惑： 一重利，商业赢利和物业升值； 二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力； 三重利，以物业增值和现金流吸??银行，增加授信额度。 商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。只是地产一旦冠以“商业”的名头，就不再是单纯的地产项目，房地产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。;中外商业发展规模对比分析 ;中外连锁商店比较 ;中外百货商店比较 ;中外超级市场比较 ;日本各类型购物中心比较参考;商业低进入壁垒的后果 ;总结目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。 商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产裂变。 商业地产是“三高产品”： 高风险、高回报、高技术含量。;国外参考： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件 人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）－－开始发展 人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）－－成熟发展;亚洲及国内（含香港、新加坡等）： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量 都市型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到2500美元 郊区型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达15－20％ ; 国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度，消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。 商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。 ; 十五、商业地产开发定位尺度; 尺度二：交通状况 国外大型商业地产（Shopping Mall）的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为Shopping Mall的出现提供了可能。从交通形式上来说，所谓Shopping Mall，尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么Shopping Mall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。;