中原_江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告114P_XXXX年.pptx

常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告2010年5月接到标书的第一时间里，这张总平图，让我们看了很久很久……然后，我们不约而同地在纸上划下了这样的图形——的确，在一块呈直角三角形的地块上，L型的建筑无疑是最适合的，可是除此之外，真的没有别的方向了吗？于是思考——Q1：做为一个大型专业市场的配套项目，何种物业形态既能自成一章，又能对整个专业市场乃至周边环境起到提升作用？答：办公、酒店、公寓和商业都能发挥此作用。Q2：做为一块商业性质的土地，置身“常州首富”的武进区，何种物业形态能够保持较好的销售业绩？答：酒店、小户型公寓……Q3：新政之下，投资性置业受到限制，是不是投资型物业真的没市场了？答：任何时候，存在即是合理，而夹缝中依然有无限生机，比如商铺，比如SOHO……在自问自答中，我们看到了一个词频繁出现—— 投资 过去的十年，我们看到的国内投资领域，可以说：没有不跌股市，没有稳赚的金市，只有疯涨的楼市！新政调控，只可能拖住房价猛涨的脚步，大量的民间游资，不买房，该往何处去？投资型物业，可以买铺，可以买写字楼，可以买小户型公寓我们的项目究竟选择做哪个？——充分利用地形，用足容积率的同时，满足项目外立面美观，功能性强的要求。酒店式公寓或SOHO，部分可5M以上挑高商业裙房，2—3层，一层层高5M以上引进主力店进驻高档酒店或办公具有鲜明汽车文化特色的景观广场，同时也可供未来汽博城展示、举办活动外立面示意沿街商业示意汽车主题广场示意可供举办露天车展、车友活动、商家促销……集景观与功能性于一体的主题广场但是，这只是对地块与项目最初的感受，是否合适，需要来自各方面的佐证！论证一：大的市场环境下，此种物业类型有多大的生存空间？新政之下，楼市风云变幻，后市扑朔迷离标签一：第一季度，上演疯狂的“楼市”和“地市”全国完成房地产开发投资同比增长31.1%；商品住宅完成投资同比增长32.8%；全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长29.3%；全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长11.2%；房屋新开工面积同比增长37.5%；全国商品房销售面积同比增长38.2%；全国商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%； 2月，全国70个大中城市新增住宅销售价格同比上涨13.0%； 90平方米及以下新建住宅销售价格同比上涨16.5%；涨幅前三甲——海口58.4%、三亚56.1%、广州22.7%……（因国家数据公布原因，统计截止日期2月底）标签二：二季度初，新政轮番出台，精准打击炒房群体二套房首付不得低于50%；上调贷款利率；部分银行停贷三套房；建立问责机制；贷款人需提供当地一年以上纳税证明；严禁收取定金；要求房企明码标价，一次性销售获批预售房源；消费税试点，四大城市首尝“螃蟹”；二套房认定以家为单位，银行出台各项细则；一线城市触觉敏锐，投资客部分开始脱逃；二手房挂牌量几句上涨，二手房挂牌价一让再让；新政出台三日，沪深两市遭遇重创，跌破3000点，其中房地产及银行股占跌幅前两名；新开盘房源去化遇冷，销售状况与预计出现偏差；投资类产品第一时间遇冷，暂未引起较大规模连锁反应；标签三：后市研判，“买卖博弈”“官商博弈”、“市、政博弈”历年来调控 政策最为严厉的一次。客户开始观望，等待低谷抄底；少部分开发项目采取活动、优惠等措施，大部分静观其变； 楼市泡沫将被挤压；宏观调控是否会让市场失控，多方猜测政府是否如08年一般后继会出台救市政策；预计第二季度出现房价全面停涨，郊区楼盘开始降价，带动整体房价下滑；20%以上的炒房客开始抛售房源，卖方降价，买方开始观望。前期：撑竿跳观望：难道又要俯卧撑？博弈：是楼坚强，还是价跑跑？后市：持续打压还是后期救市？3月末商品房 可售余量 928.56万㎡3月末商品住宅可售余量 462.02万㎡30.3万㎡28.45万㎡常州楼市2010年一季度——常州量价齐增标签一：第一季度末，楼市发力，摆脱春节淡季阴影2010年3月，常州房地产市场止住两个月的下滑态势，呈现“商品房销售量增加、成交均价上升、新增供应 量增加、可售余量回落”的特征。商品房与商品住宅的上市量与成交量均明显超越09年同期。成交价格也达到09年以来的最高值。2010年全市三月份供销类别面积同比环比新增预售55.88万平米11.10%89.55%成交面积86.18万平米16%97.66%成交均价5569元/平米16.30%8.71%比二月减少2009年3月至2010年3月常州商品房供销 （单位：万平米）常州楼市新政出台——常州市场反应初现标签二：新政出台，二三线城市反应缓慢，市场无强烈遇冷特征常州楼市明显呈现二三线城市特征——反应较缓慢。从图表上来看出现了两个意味深长的数值--新政首发后4.16出现井喷，随之，市场保持一段平稳后于4.24出现明显下滑。4.1