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1 坤宝地产荆州项目定位及物业发展建议 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2012年11月 谨呈：黄石坤宝房地产开发有限公司 2 项目进展阶段及其主要成果 整体定位及发展战略报告、物业发展建议 （中期汇报） 设计任务书 （终稿汇报） 市场调研报告 （前期汇报） 项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 市场调研 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈 我们的优势是什么 我们的挑战是什么 如何解决困难 项目发展策略 项目整体定位 项目规划示意 物业发展建议 定位及物业发展建议回顾 中稿深化 设计任务书 2012.9 2012.10-2012.11 2012.11 3 报告结构 我们的优势是什么 如何解决困难 我们的挑战是什么 项目整体定位 项目发展策略 物业发展建议 案例分析 4 1 我们的优势是什么 天时 地利 人和 我们的优势是什么 如何解决困难 我们的挑战是什么 项目整体定位 项目发展策略 物业发展建议 案例分析 5 【天时】荆州城市进入房地产发展的快速时期，知名大开发商进驻，将带动荆州房地产市场快速发展 楚天都市家园 南国城市广场 绿地卢浮公馆 荆州万达 对城市影响：各大开发商进驻加快了荆州市城市化的进程 对房地产市场影响：为荆州带来了先进的理念，提高了房地产发展的水平，同时也加剧了竞争，特别是中高端市场的竞争 对客户感知影响：客户的认知水平及鉴赏力将得到提高 预判万达路线：树立城市标杆，重商业轻住宅； 预判绿地路线：超高层地标建筑提升项目价值，住宅快速走量； 【天时】沙北新区为城市重点发展方向，并以省运会召开为契机，将快速催熟区域，提升区域价值 6 片区定位：根据荆州城市总体规划，该片区定位为行政文化中心、金融商贸中心、体育中心、生活居住中心。 政府定义：沙北新区的建设对推动我市城市化进程，推动未来城市发展，打破荆州“带状格局”的城市形态，扩展城市向北发展空间，提升城市品位，丰富城市功能有着十分重要的意义。 省运会将会提升荆州的城市建设水平，提高城市的综合功能，提高接待服务能力，为荆州市的“壮腰工程”注入更多动力。同时对沙北新区知名度、认知度、形象将会带来更大的提升。 7 沪蓉高速铁路荆州火车站前综合区：建设用地总面积392万平方米（5880亩），规划结构为“两廊两轴一环七区”，以交通枢纽、商贸物流等综合服务为主。 荆州开发区综合服务区：总规划面积269公顷，居住人口5.3万人，服务人口30万人，主体功能为城市副中心，荆州开发区的生产服务中心、公共活动中心。其中规划居住用地96.22万平方米（1443亩），公共设施用地30.18万平方米。 沙北新区：主体功能为行政文化中心、商业中心、体育中心和居民居住区。总面积约8.27平方公里，规划人口15万人，总建设用地近700万平方米（10461亩）。其中居住用地305万平方米（4581亩），公共设施用地148万平方米。 沙北新区居住用地达305万方，未来居住用地将会主要分布在沙北新区 【地利】沙北新区定位为行政文化中心、金融商贸中心、体育中心、生活居住中心，未来是城市形象最高、最宜居的板块 【地利】沙北新区商业、商务、医疗、教育等生活配套正在逐步完善，大区域发展环境优良 8 8 8 南国城市广场 8 沙北新区建设正逐步开展： 技监局、烟草局等政府机构及企事业单位的迁入，将形成小型政务中心，使该区域行政职能逐渐得到发挥 区域内的义乌小商品市场已开工建设，区域商贸功能正逐步发展起来； 教育：至2020年，区域内将增加三所小学、两所初中和一所完全中学，并有沙市最好的中学搬进沙北新区，将极大地提升区域教育水平和教育质量； 医疗：至2020年，每一住宅地块1-2公里内内均将设有卫生站，就近满足居民需求；并已敲定一家三甲医院进驻 其他：区域内将逐渐规划商业、酒店等配套，一方面满足未来居民需求，另一方面部分设施将为2014年省运会服务。 沙市中学 小学 商业、旅馆 小学 小学 沙北新区发展成熟将在2014年以后，但是本项目所在区域是沙北新区首发区域 区域配套、交通会快速发展，项目可同享 【地利】本项目地处荆州金三角地带，沙北新区的首发地段，同享老城配套和新城规划利好，是沙北新区发展的最先受益者 荆沙大道与塔桥路交汇处，项目位于十字黄金路口处 沙北新区首先发展地段，南国、楚天已炒热了该区域，未来和本项目可形成荆州金三角 小区域功能复合，商业、商务等积聚该处 9 十字黄金路口 楚天都市佳园 荆州金三角 南国 我们项目的小区域是沙北新区的首发区域，各种配套利好将在2014年兑现； 区域内现有项目的量价实现已经把区域打造成中高端区域 义乌小商品市