任务33房地产财务可行性分析.pptx

任务3.3 房地产财务可行性分析;;;;;;房地产开发项目经济评价指标体系;;; 净现值的经济含义是反映项目在寿命期的获利能力。有三种可能的情况： （1）NPV＞0，这表明项目的收益率不仅可以达到基准收益率的水平，而且还能进一步得到超额的现值收益，项目可行；;年份 ;年份 ;解： 计算数据见表3-4右边。 也可由公式可算出： NPV（10%）=-300+100（P/A，10%，5）≈79（万元）＞0 该项目在整个寿命期内除保证获得10%收益率外，还可获得79万元（零年现值）的额外收入，故项目可行。;练一练;2、内部收益率（IRR或FIRR）的涵义 反映了所评价项目实际所能达到的经济效率，是指项目在各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率。其表达式如下：;计算方法及步骤 第一步，由所给出的数据作出方案的现金流量图，列出净现金计算公式。 第二步，估算一个适当的收益率。 第三步，将该试算值代入净现值计算公式，试算出净现值，若NPV＞0，将收益率逐步加大，若NPV＜0，将收益率逐步减少。 ; 第四步，用插值法求出净现值为零时收益率IRR。插值法求内部收益率的表达式推导过程如图3-3： ;由上图知：△ABC∽△CDE 则有： AB/DE=BC/CD 所以： NPV1/NPV2=（iC —i1 ）/（i2 —iC） ;【案例2】：某项目净现金流量如下表所示。当基准收益率MARR=12%时，试用内部收益率判断该项目在经济效果上是否可行。 ;由于两端的净现金流量比较集中于第4年，可将第4年作为恰当的时点，有： P=200 F(4)=40+50+40+50+60+70=310 n=4 则 200=310（P/F,i,4） （P/F,i,4）=0.6451 查复利现值表可得利率在11%与12%之间，以12%试算。 ;由净现值的计算公式： NPV1=-200+40（P/F,12%,1）+50（P/F,12%,2）+40（P/F,12%,3）+50（P/F,12%,4） +60（P/F,12%,5）+70（P/F,12%,6） =-200+40×0.8929+50×0.7972+40×0.7118 +50×0.6355+60×0.5674+70×0.5066 =5.329（万元） NPV2=-200+40（P/F,14%,1）+50（P/F,12%,2） ;;;3、动态投资回收期（P187） 是指以项目各年的净收益(净现金流量)收回项目投资（包括固定资产投资、建设期利息和流动资金）所需要的时间。动态投资回收期的表达式为： ; 在实际计算时，动态投资回收期求算公式为： Pt* =（T*—1）+ 式中，T*－累计净现值开始出现正值的年序 U*t-1 －第T-1年累计净现值的绝对值 V*t －第T年的净现值 习题：某项投资方案各时间点现金流量如表1所示：;如果基准回收期P*c=4.5年，ic=10%，试用动态投资回收期评价该项目是否可行。 解：由题意列出动态投资回收期计算表，见表3-10。 表2 投资回收期计算表 单位：万元 ; 由表2有 Pt*=4-1+ =3.47（年）＜PC*=4.5 ，该方案可行。 动态投资回收期具有静态投资回收期的特点，但只能作为辅助性评价指标。;;某投资者以10000元/米2的价格购买了一动建筑面积为27000的写字楼用于出租经营,该投资者在购买写字楼的过程中,又支付了相当于购买价格的4%的契税,0.5%的手续费,0.5%的律师费,0.3%的其他费用.其中,相当于楼价的30%的购买投资和各种税费均由投资者资本金支付,相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年,固定利率为7.5%,按年等额还款的商业抵押贷款.假设在该写字楼的出租经营期内,租金始终保持在160元/米2,前3年的出租率分别为65%,75%,85%,从第四年开始达到95%,且在以后保持不变,经营费用为租金的28%,如果购买投资发生在第一年的年初,每年的净经营收入和还款发生在年末,出租经营期48年.全部投资和资本金投资的目标收益率分别为10%和14%,;;练习题;;;练一练;;;静态投资回收期（续）;当项目投资为一次性初期投资，每年的净收益相同时，投资回收期的表达式为： ;;该指标的优点： 第一，能够直观地反映原始总投资的返本期限，便于理解，计算简单； 第二，能反映项目的风险性。 该指标的缺点： 第一，没有考虑资金的时间价值； 第二，没有考虑项目