中广信XX年6月北京新金山项目定位整改方案.pptx

谨呈： 新金山 项目定位整改方案 中广信地产商业项目组 2011年6月 2 报告思路 市场篇 项目基本条件分析 项目生存环境分析 项目SWOT分析 定位篇 公寓项目定位 区域公寓市场分析 公寓、酒店个案分析 客群分析 公寓价格定位 写字楼项目定位 区域写字楼市场分析 市场需求及客群分析 写字楼产品策略 写字楼价格定位 商业项目定位 区域商业市场分析 市场需求及客群分析 商业案例分析 商业形象定位 商业价格定位 写字楼案例分析 3 市 场 篇 4 一、项目基本条件分析 5 项目区位情况－东二环边,稀贵属地 项目位于东二环与朝外大街 交汇处东南方向 西侧紧邻司法部 西侧距东二环约245米 北侧200米为外交部 东侧200米至朝外核心 南侧300米至雅宝路 城市核心地段价值显赫 6 项目交通情况－大路畅通，小路环绕 大路： 东二环、朝外大街 光华路、日坛北路 东大桥路、雅宝路 大路宽阔，车道多 到达项目区域便利 小路： 北侧的外交部南路是本项目于东二环链接的一条重要小路。 东侧之小路向南可通达雅宝路，道路较窄。 大路 小路 交通较为便利 7 项目生态环境－日坛公园的天然绿肺 日坛公园： 日坛公园位于项目的东南侧，在城市腹地内部的天然绿地公园尤为珍贵;增加了的外围生态价值。 工人体育场： 工人体育场位于项目的东北方向，是北京举办各类大型活动的首选之地。人气旺盛，生机勃勃。 南北两个生态场所为项目提供了充满生机的外围环境 8 项目商圈情况－两大商圈，强强借势 两大商圈： 项目处于朝外商圈的整体商务氛围中，同时与CBD商务核心区近在咫尺。具备先天的商务商业氛围. 项目与生俱来的浓郁商务氛围 9 项目涉外属性－依雅宝，傍使馆 使馆区推动： 同时,在使馆区效应的推动下，该区域商务、商业、涉外公寓的价值得到更好的体现。 雅宝路： 中国最大的对外贸易基地。 项目与生俱来的涉外商业氛围，为项目发展提供了良好的主题。 雅宝路 10 项目本体条件－规划条件 项目将成为一个以商业为核心带动，以写字楼、公寓为重点补充的，具备重点策略倾向的城市综合体项目。 项目指标 数值 总用地面积 9623.18 m^2 总建筑面积 96000 m^2 地上建筑面积 75000 m^2 其中可售：商业面积 36036 m^2 办公楼建筑面积 15320 m^2 公寓建筑面积 4146 m^2 地下建筑面积 21000m^2 商业 3962m^2 车位 416个 11 项目自身条件小结 东二环边，稀贵属地 大路畅通，小路环绕 日坛公园，天然绿肺 两大商圈，强强借势 依雅宝路，傍使馆区 城市价值 生态价值 资源价值 涉外价值 本体交通 充分发挥项目优势 12 二、项目生存环境分析 13 项目环境分析 与项目关系最直接的两个关联圈，一个是朝外商圈，该商圈可以作为一个独立的、成气候的以商务为主的商圈立名北京;另外一个是雅宝路市场,中国最大的外贸商业集中地带。 追根溯源，朝外商圈的兴起很大程度得益于雅宝路的辉煌，也可以说雅宝路带动了朝外整个区域的发展。 从本项目的整体规划情况得出，项目是一个以商业为核心，写字楼为外延产品的规划项目。商业是应当是整个项目应突破的重中之重。 无论从项目环境发展的主要影响因素讲，还是从项目本身的规划定位分析讲，对雅宝路市场研究及渗透了解，有助我们得出一个正确指导项目的总体思路。 14 新金山商务大厦地处雅宝路商圈，雅宝路因背靠北京的第一使馆区,从上世纪80年代开始, 就出现了服装贸易活动,最开始以“摆地摊儿”的形式出现,经过20年的发展,这里已发展成了综合商圈。 雅宝路素有俄罗斯商人在北京的起点之称，并逐步吸引了东欧国家以及非洲、阿拉伯国家商人均到此贸易。每年到来到这里的外国商人超过6000人，平均每人每次采购总额超过15000美元；在雅宝路，商家每天的交易额超过100多万美元，市场上98%的产品远销到俄罗斯、乌克兰、利比亚、罗马尼亚等30多个国家，每年对外贸易额高达200多亿元人民币。 雅宝路商圈里的商铺租金集中在8-16元/㎡/天，甚至有高达60元/㎡/天的租金，这比北京中关村、CBD的租金还要高。 规划情况 15 雅宝路市场的形成 第一代 “集市型” ：1988年，成形 雅宝路市场形成于1988年，占地面积约2万平方米，是本市最大的民间涉外服装批发交易市场。当时前苏联刚刚解体，前苏联及东欧地区民用消费品短缺，对中国的服装需求很大。北京交通发达，信息灵通，各国商人云集，因此中国各地的服装们都把北京特别是雅宝路作为对外贸易的窗口。 第二代 “大棚型” ：1999年，迁至朝外大街 随着市场的不断发展壮大，雅宝路市场由