商业广场全程整合营销推广策略.pptx

;;1 对话;【文化济南】 济南，国家历史文化名城，追朔公元前22世纪的舜帝诞生于此，南依泰山、北跨黄河，堪称中华文明发源地。 【骄傲济南】 山东省会城市，全国综合实力50强、山东人均年收入仅于东营之后位列次席，大明湖、趵突泉、千佛山享誉世界。 【保守济南】 济南是保守的 ,官商气息浓厚,甚至有些“土”，缺乏国际都市气质。;每个城市对本土企业都有一种归属感觉，济南本地开发商于此占据得天独厚优势； 开发商在建设城市的同时，却冤枉地承担了财富掠夺者的角色；5.12地震震惊全国，在网络针对万科地产起，掀起针对地产商铺天盖地的口诛笔伐。 而大连万达集团向四川捐款500万，向陕西重庆捐款400万，同时万达集团员工捐款600万，5月下旬，万达集团向都江堰捐赠6000万建造新型中医院，并拟继续捐赠3000万，总捐款将突破1亿元，在灾难面前，万达以积极的姿态承担起了企业的社会责任，做到了地产企业公民的表率。 万达来到济南，是为了什么？是为了利益么？我们需要以积极的姿态告诉泉城：万达是为了与泉城一起光辉城市来的，是为了为济南缔造一座国际化的人居典范而来。;大型地产企业异地推广有个最便捷的方式——母体品牌推广 万科、阳光100等企业无一不是这种策略的拥趸 万达集团30年厚积薄发，有母体推广的资本 但万达集团母体推广存在硬伤，在消费者心目中商业广场是万达的招牌，但混杂的商业环境又与高档的居住环境格格不入。 母体与子品牌推广中存在一个辩证法 以万达母品牌雄厚的开发实力进入市场，但要规避万达综合商业的形象对目前住宅项目的影响。所以需要对住宅项目单独命名进行传播。 以母品牌撬动市场后，急转为万达高档住宅对城市综合体项目的推动。;2 审视泉城;宏观经济环境;结论： 2007年我国房地产市场寒热交替，5月份之后市场形势一路高歌，10月份的政策频频出台，市场冷淡，观望氛围浓重。购房者由疯狂转向理智。我国房地产市场虽然有短暂的调整，2008年，济南楼市状况不佳，房价有一定的下跌，但是一个长期健康发展的房地产市场是可以预见的。 ;经济从来都不是单一的个体，此消彼长是规律??? 2002年股市跌入历史低谷，股民纷纷抽逃，同时楼市却高歌猛进。 2006年楼市节节溃退，几临冰点，却出现了全民皆股民的盛况。 2008年股市震荡，股民大批清仓，大量的社会闲散资金寻求投资机会。 对于社会中层人士，有钱干什么？ 买股票？没有坐过山车的心理承受力，没有承受满盘皆绿的忍耐力，撤！ 买汽车？对于社会中层人士来说，早配备，而且车价每时每刻都在跌。 购买房产，成为社会中层人士的不二选择。;济南市场概况;1、宏观经济概况 2007年济南市地区国民生产总值达到2554.3亿元，同比增长15.7。 2、市民收入状况 城市人均可支配收入为18005.1元，同比增长17.4％；居全省第二； 城镇居民人均可支配收入为16330.3元，同比增长17.4％。 3、收入及消费对应特征 家庭年收入区间以3~5万元为最多，比例为44%，其次为3万元以下的 家庭，比例为29%，收入在6~10万元之间的潜在购房者所占比例为 22%，10万元以上的潜在购房群体所占比例仅为4%。;1、中心商务区 在顺河街、经一路、纬六路、经七路围合地区内 2、金融中心区 砾源大街两侧集中分布了国内外金融机构，是泉城金融中心。 3、省级行政办公用地 集中在经八纬一地区。包含古城区和历山路省级行政办公设施。 4、古城旅游区 大明湖、四大泉群、环城公园、芙蓉街等传统街区组成的景区。 5、中央工业区 白马山、泺卫、黄台、七里河是以工业为主的片区。 6、中央生活区 无影山、工人新村、北园、洪楼、七里山是以居住为主的片区。 ;1、对于城市中央格外偏爱 济南自古就有“宁要历下一张床，不住天桥一间房”的说法；市中区正 成为消费者的首选目标。 2、济南“畸形”的消费城市 济南自古以来官本位思想浓厚，近年公款消费日益严重，公务员收 入远远超越市民平均水平，是地产消费的主导力量。贫富差距拉 大，导致不是廉价用房就是高档住宅折中空间很小。 3、二次置业明显 2007年城市居民人均住宅使用面积25.2平方米；很多人士已开始二次置业或多次置业。;楼市掠影;据统计分析，2007年济南市全年商品房成交面积达到22.31万平方米，具体1-12月份济南市及市中区商品房成交面积及波动趋势如图 ：;济南市1-4月份房地产成交较去年有较大幅度的下降。其中住宅成交套数、成交面积均不足2007年 同期的1/3。市场的冷淡反应出部分置业者具有明显的房价看跌预期和持币待购的观望心态。 ;3 产品分析;1、中央区位 项目位于济南市市中区魏家庄商埠