中原_石家庄宝城地产维明路项目操作思路_43PPT.pptx

宝城地产 维明路项目操作思路初步沟通2008/12/01目 录 Ⅰ：区域市场特征 Ⅱ：本案SWOT分析 Ⅲ：主要问题及应对方案 Ⅳ：本案整体操作思路目 录 Ⅰ：区域市场特征 Ⅱ：本案SWOT分析 Ⅲ：主要问题及应对方案 Ⅳ：本案整体操作思路石家庄市房地产市场近年发展概览惯性上冲石家庄房地产业开始发展进入上升通道房价与全国房价同步上涨，且涨势明显供给基本持平甚至略有下降、房价增长遭遇购买力瓶颈供给略有增长，受全国房地产市场影响，供需逐步由观望转为下降供销两旺，房价再度上涨发展缓慢20012002200320042005200620072008石家庄房地产市场特点——价格石家庄市房地产市场近年发展简述03年以前石家庄的整体房价水平较低， 04年开始，商品房价格进入高速增长期。并呈现出明显的补涨态势。05年虽然是政策年，但对价格的影响微乎其微。06年以后，受“国六条”等一系列政策的影响，市场持续了2-3个月的观望。由于政策对实施没有能从根本上改变供给与需求的关系，故此，价格在观望期结束后出现了快速的反弹，并在07年上半年飙升。2008年至今，受全球经济危机及全国房地产市场影响，在经过1-9月份长达9个月的漫长僵持期后，房价已显露出下降趋势，但整体成交量仍显低靡，观望气氛仍然浓厚。和平东路 板块城市中心 板块开发区 板块东南城市副中心 板块泛桥西 板块石家庄楼市主要商品房项目分布区域内主要供应项目第一梯队项目代表性项目：缔景城 / 春江花月 / 在水一方物业名称总建物业类型户型及面积区间销售情况销售价格缔景城约6万(住宅)在售住宅2栋1梯2、4户二居：89㎡三居：115-180㎡在售住宅约45%6900春江花月约5万3栋18层1梯3户二居：100㎡三、四居：140-170㎡二期90%以上三期期房销售5700在水一方4.4万 2栋13层1梯2户160㎡三居80%以上尾盘销售报价5400（4800）特征总结：区位位置较为优越。社区具有一定规模。注重社区规划，产品舒适度较高。工程进度及形象已相对较为完善。入市销售时间较早，受当前市场环境影响较小。价格多在5400元/㎡以上。第二梯队项目代表性项目：翰林福邸 / 华潍公寓 / 容园物业名称总建物业类型户型及面积区间销售情况销售价格翰林福邸4万2栋18层1梯4户二居：102㎡三居：130-145㎡销售中5100华潍公寓约1.8万1栋21层1梯9户一居：58㎡、63㎡二居：76、81、94㎡三居：115、120㎡95%以上尾盘销售4700（只可一次性付款）容园4.5万3栋26层1梯4户二居：84、92、97㎡三居：145㎡销售中4600特征总结：区位位置相对于一梯队项目差。社区整体规模较小，均不超过3栋楼座。部分项目产品舒适度较差。部分项目工程进度已接近主体封顶阶段，09年中下旬入住。入市时间相对较晚，且销售价格及销售速度已受到当前市场环境较大影响。价格区间4600-5100元/㎡。第三梯队项目代表性项目：翰林源 / 龙城国际物业名称总建物业类型户型及面积区间销售情况销售价格翰林源3万2栋18层1梯4户一居：52㎡二居：74、92㎡三居：149、153㎡工程无进展未具销售条件融资过程4500龙城国际4万1栋30层方塔公寓面积区间：48-148㎡一居室为主，每层二室、三室各2套。工程无进展未具销售条件融资过程4000特征总结：区位位置相对于前二梯队项目差。部分项目产品舒适度极差。项目规模小，工程处于待开工阶段。不具备正规销售条件，属融资阶段。价格区间4000-4500元/㎡。区域市场特征总结整盘多不超过3栋楼座的中小体量项目较多。建筑类型以塔式及板塔式高层为主，板楼产品较为稀缺。除部分项目外，当前供应产品整体舒适度较差。90/70政策市场表现尚不明显；供应产品以二居室（90-100㎡）、三居室（140㎡以上）等中偏大户型为主，一居室、小二居、小三居户型供应量较小。未来一年时间内，可达到入住条件的楼盘较少，供给量不足。报价谨慎，发展商及客户观望气氛同样浓厚，买卖双方仍处僵持阶段。部分楼盘已显露出一定降价趋势。除部分大项目外，多数楼盘卖场管理秩序较为混乱，客户接待水平及专业性表现较差。目 录 Ⅰ：区域市场特征 Ⅱ：本案SWOT分析 Ⅲ：主要问题及解决方案 Ⅳ：本案整体操作思路当前基本情况物业性质属经济适用房性质，较普通商品房政策限制多剩余套数（1#、2#）约140套剩余产品北向100㎡二居室户型 / 部分一居室户型周边环境南邻民心河；北侧毗邻木器厂厂区，厂房形象及设施陈旧现有业主工厂职工，素质不高周边配套交通107、10、48、15、39医疗省三院教育维明街小学、24中、16中SWOT分析∣优势Strength / 优势区位条件优越。毗邻民心河；交通便利；配套成熟；居住氛围浓厚。临近省