商贸物流地产模式探讨.pptx

;目录;前言;第一章 商贸物流地产开发模式;商贸物流各方关系简图 ; 商贸物流叠加开发的具体模式在国内主要体现为物流商贸城。物流商贸城有别于国外Shopping　Mall以及Outlets的形式，实质是一种多元专业市场的复合，通过前后端的互动将商业与物流更好地融合在一起，主要分布于城市中心区以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住组团、工业区、交通枢纽等附近，兼顾批发和零售，多栋物业按照不同的专业市场类别分成若干片区，每个片区内又具备交易、展示、仓储、运输、信息处理、办公、营销及休闲等功能，可以被看成是专业市场的最终形式。深圳华南城就是比较成功的案例。 商贸物流城应该可以视为物流地产的机会，现实中企业物流成本占销售额的比重还是比较大的，尤其是终端零售。如果可以有效降低成本，对于吸引客户是有很大竞争优势的。简单来说，通过建立商贸与物流叠加组合，降低商品在物流环节的成本，给入驻企业带来价格优势，并通过商贸城的规模效应吸引更大范围的客户，达到多方共赢。 ; 发展商贸物流城，除了需要专业市场的需求支持，还要有较好的物流基础，即有较好的区位优势、便利的交通运输和物流解决方案，否则不但会增加商家的物流成本，而且会增加消费者的交通和时间成本。好的物流支持可以消除其他的影响，但是即使有了物流的支持，如果所产生的需求不足以支撑所开发的体量，那么物流商贸城还是难以维系，所以必须事先对市场方向和需求进行准确的预测和定位；此外还需要开发商良好的持续运营能力，需要涵盖商贸与物流两个领域的专业能力，不断给项目注入新元素，使整个园区能够保持良好的增长态势，有调整和升级的潜力。 ;第二章 商贸物流综合开发模式顺应商贸物流市场发展趋势 ;第三章 商贸物流综合开发模式价值及竞争性 ;第四章 物流商贸城体现形式 ;物流商贸城业务结构示意图;第五章 案例分析;深圳华南城概况 华南国际工业原料城（深圳）有限公司，位于国内唯一的一个国家级物流试验基地——深圳市龙岗区平湖物流基地园区，规划占地面积超过100万平方米，总规划建筑面积超过220万平方米，总规划投资约60亿元人民币。 华南城项目是深圳市唯一一家连续6年（2003年、2004年、2005年、2006年、2007年、2008年）均被列为“深圳市重大建设项目”的大型物流企业。 交通条件 华南城这个小区域拥有便捷的交通运输服务网络：广深、莞深、深惠等高速公路就在附近，京九铁路近在咫尺，与世界第一大货柜码头香港葵冲港、第四大码头盐田港及深圳赤湾港，以及广州、深圳、珠海、惠州等机场有便捷的交通运输条件而具备海陆空立体交通网络的优势。;开发商相关信息 华南城由香港佳宁娜集团、民生集团、建业五金塑胶厂有限公司、力嘉国际集团及京晖国际五家公司的主席、董事长携手创办。 建筑形态 华南城分为五大专业交易中心、一个展览中心和五大功能分区，在空间形态上分为：交易区、公共仓库及保税仓储区、配套公共设施区、员工生活服务区和中心道路、停车、绿化区。 华南城一期建筑面积约47万平方米，已于2004年12月6日投入运营。第二期建筑面积约170万平方米，2007年7月已动工建设。深圳市最大的单体建筑，以及深圳市第二大单体建筑，单体建筑面积达33万平方米的纺织服装二期交易中心，预计2009年初投入运营。;盈利模式 华南国际工业原料城采取租卖结合、企业管理、政府服务的经营管理模式。 主营业务 华南城主要经营纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料等原材料及成品。 运营现状 是一个集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的超大规模工业原材料及成品交易中心，也是集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸物流城。制定出“30%的展示位出售，70%的展示位只租不售”的战略布局。 ;经营理念 本着“谋求共赢、分享成功”的经营理念，经营规模大型化、经营品种专业化、经营档次高级化、经营手段现代化、经营空间国际化、经营环境规范化的超大规模制造业原材料专业交易中心。 配套服务 建立电子商务系统，交易双方可全天进行远程B2B交易，信息系统不断更新各种原材料的行业动态、价格行情、供需情况及产品信息，从而将“有形市场与无形市场”结合；组建覆盖全国的物流公司，为客户提供物流咨询、物流方案设计、装卸与搬运、远程代收货款等服务；提供宣传、信息、政策咨询、仓储、代办工商税务手续等各种服务；引进专业搬运、装卸、运输、银行、保险、信息咨询等机构，同时还设立餐饮、宾馆、会所等生活配套服务，为原料城的